Квартира в кредит. Кто хозяин?

Советы по покупке квартиры
Прежде всего, нужно знать, что все обязанности, возможности и запреты, навязываемые хозяину банком, детально прописаны в кредитном договоре. Каждый шаг, который вы можете совершить, банк предугадывает и относительно его выдает свои директивы. Поэтому, первое и очень важное, что необходимо знать – читайте очень внимательно условия договора. Да, это до 10 страниц кондового текста, которые осилить под силу героям, но особое внимание обратите на то, что написано мелким шрифтом. Либо вынесено как примечания – это те самые проблемные места, с которыми мы часто не хотим соглашаться.
Например, может быть оговорено, что вы не имеете права прописывать несовершеннолетних детей: квартиры с несовершеннолетними детьми продать без опекунского совета нельзя. То есть если вы не будете погашать кредит, выгнать и продать вашу квартиру с молотка, где прописано дитя, банк не имеет права. В договоре же банк может оставлять за собой право повышать процентную ставку по кредиту.
Например, у вас сейчас 15%, но в случае инфляции или другого финансового форс-мажора, банк вам эту цифру увеличит до 20%. Конечно, крупные банки стараются не связываться с мелкими проблемами, но и без энтузиазма выдают кредиты на недвижимость. Другое дело, если вы решили приобрести новостройки эконом класса в Подмосковье или другом пригороде крупного города - там часто сам застройщик 
Поэтому, после прочтения договора, попросите вашего менеджера еще раз обратить ваше внимание на особенности работы именно с этим банком.
В любом случае, договор вы либо подписываете, соглашаясь на все условия банка, либо – нет. Переписывать под вас индивидуально договор никто не станет. Только если вы vip-клиент с безупречной многолетней кредитной историей, что случается крайне редко. Впрочем, никто и никогда не даст гарантии, что, придя в другой банк, вы столкнетесь с более лояльным договором и условиями погашения ипотеки. Таким образом, вы автоматически становитесь заложником ситуации, договор подписываете и… играете уже по правилам, навязанным кредитором.
Итак, что же по законодательству счастливый обладатель ипотечной квартиры может делать? Да почти все, а именно: пользоваться и владеть. Но не распоряжаться купленной недвижимостью. А именно – вы не имеете права совершать никакие юридически значимые действия с объектом залога.
Покупая квартиру в кредит, вы, а не банк становитесь полноправным ее хозяином, и принадлежит она вам. Но банк оставляет за собой право знать обо всех ваших действиях, связанных с этой квартирой. И обо всем, что вы собираетесь с ней впоследствии делать до тех пор, пока не рассчитаетесь с кредитором, банк должен быть уведомлен. Это – главное условие ипотечного соглашения. Второе правило гласит, что вы должны погашать свои долги (кредит+%) в срок, установленный договором. В случае невыполнения одного из этих правил залогодатель оставляет за собой право применить штрафные санкции. Обычно это увеличение процентной ставки, пеня, судебные разбирательства. В тюрьму вас посадить права не имеют – не отдавая кредит, вы не являетесь злостным хулиганом. Но при самом плохом раскладе банк может вас обязать досрочно погасить кредит, а, поскольку, залогом кредита является квартира, то он может вынудить ее продать, чтобы вернуть себе одолженные вам деньги.

Покупка квартиры в ипотеку
В то же время залогодатель заинтересован в том, чтобы предмет залога (квартира) вследствие ваших действий не подешевел в цене, то есть не стал меньше среднерыночной стоимости на данный момент. Поэтому любая перепланировка, которая может отразиться на стоимости квартиры, должна быть согласована с банком. Впрочем, согласовать необходимо и любую переделку, даже если вы переносите стену на 0.5 м.
Все действия хозяина, которые повлекут за собой изменения в справке-характеристике квартиры, паспорта жилья, который выдает БТИ (бюро технической инвентаризации) – должны быть согласованы с банком. Решив перепланировать квартиру, вы обязательно должны предоставить детальный проект будущей перепланировки и заявление с просьбой переделку разрешить. Хорошо, если архитектор, делающий проект, имеет лицензию на этот вид деятельности: банк будет задавать меньше вопросов. В течение нескольких дней заявление хозяина рассматривается и, как правило (если интересы залогодателя не ущемлены), ответ дается положительный. Письменное разрешение от банка прилагается с необходимыми для перепланировки документам и… Дальше – обыкновенная процедура узаконивания.
Если же вы решили в квартире просто сделать евроремонт, даже по специальному дизайнерскому проекту, но без снесения стен и перепланировки – ваше право об этом никому не сообщать. Хотите жить лучше – живите. На ремонт, даже очень дорогой, разрешение банка не требуется.
В праве хозяина ипотечную квартиру и сдавать. Правда, в этом случае необходимо поставить кредитора в известность. Если вы хотите заработать – зарабатывайте. И не обязательно при этом делиться выручкой с залогадателем, ведь владелец квартиры вы, а не банк. Но предоставить банку договор аренды, оформленный официально по всем правилам, вы обязаны. А значит – придется платить налог государству от полученных за сдачу денег. Поскольку банк заинтересован в том, чтобы с вашей квартирой (объектом залога) ничего не случилось, он должен быть спокоен, что арендаторы недвижимость не испортят. Поэтому и требуют договор аренды. Препятствий банк чинить не будет – договор аренды рассматривается несколько дней, после чего получаете “добро“. Единственное, что важно в этом случае банку, чтобы срок аренды не был выше срока погашения кредита. То есть сдавать квартиру дольше погашения кредита нельзя. Также нельзя сдавать квартиру под офис – в этом случае ее необходимо перевести в нежилой фонд. А на это залогодатель не пойдет, ведь он ссуживал деньги на жилую квартиру.
Покупая квартиру по ипотеке, вы становитесь ее полноправным хозяином и можете вселять, а именно – прописывать (регистрировать) в нее кого захотите. Если нет никаких запретов (несовершеннолетние дети) в ипотечном договоре. Главное, чтобы регистрация не противоречила жилищному кодексу Украины.
Прописывая нового человека, необходимо предоставить банку паспортные данные нового жильца, который, в последствии, несет ответственность за сохранность квартиры перед залогодателем. Однако новый жилец не несет ответственности за погашение долга – хозяин квартиры не перекладывает свои обязанности и долги на кого-то другого. Он кредит брал, ему его и возвращать.
Завещать купленную квартиру можно, снова-таки уведомив об этом банк. Обычно залогодатель никаких возражений не имеет, для него главное, чтобы был погашен долг и, до тех пор, пока вы выплачиваете кредит, ваше завещание никого не волнует. В случае, когда кто-то вступает в наследство, ему предлагается либо продолжить договор и взять на себя обязанности по погашению кредита, либо отказаться от наследства – оставить квартиру за банком.

Что нельзя 
Продать ипотечную квартиру вы не сможете. Дело в том, что квартира, купленная в кредит, при оформлении купли-продажи заносится в государственный реестр ипотеки, что автоматически накладывает на нее запрет. На любые юридически значимые действия. До тех пор, пока хозяин не рассчитается с залогодателем, он не имеет права квартиру продавать, дарить, разменивать, то есть не может меняться хозяин недвижимости. Никто и ни за какие деньги не пойдет на оформление подобной сделки – нотариус, оформляющий “запретную“ квартиру, автоматически лишается лицензии, а любая сделка будет признана недействительной.
И все же схема по продаже ипотечной квартиры есть. Вы либо выплачиваете полностью сумму кредита и делаете с недвижимостью все, что захотите, либо находите покупателя и оформляете трехсторонний договор. Покупатель выплачивает банку оставшуюся сумму по кредиту и хозяину (деньги, которые вы уже вернули банку, без процентов), оформляется сделка, квартира в тот же день выводится нотариусом из запрета (нотариус должен присутствовать на сделке) и оформляется новый договор купли-продажи. Впрочем, процедура это очень не простая и большинство банков связываться с ней не хотят.
Поэтому, покупая квартиру в кредит, вы должны быть готовы к тому, что жить вам в ней, либо с ней до конца… выплаты кредита.

Автор: Татьяна Шагинян
Источник: Перепланировка квартир