История развития рынка недвижимости в Украине 2005 год: Земля и стройка

Все началось год назад. Тогда на волне постреволюционных преобразований в государстве активисты начали обвинять киевские власти в том, что рынок земли в столице монополизирован, на него нет хода новым застройщикам, а огромные деньги, за которые земля передается "своим людям", до бюджета не доходят.

По большому счету, обвинения эти были не голословны, но сложившаяся к тому моменту ситуация в застройке Киева очень напоминала классическое определение революционной ситуации — "верхи не могут, низы — не хотят". Любого, кто даже поверхностно изучал решения сессий Киевсовета о выделении земли под застройку, озадачивал вопрос: кому же отводится земля, и на каких участках строят ведущие киевские строительные компании.
Среди тех, кому выделялись участки, была масса различных ООО и ЗАО с никому не известными названиями, а брэндовые компании встречались в решениях об отводе весьма редко.

Даже не прибегая к экспертным оценкам, можно было с уверенностью говорить о сформировавшемся вторичном рынке земли и процветающих на нем компаниях-посредниках, которые отводили участки, а затем перепродавали их реальным застройщикам. Само по себе наличие посредников ни коим образом не свидетельствовало о проблемах рынка, а в цивилизованной стране даже было бы подтверждением того, что рынок развит. Одна беда — в нашем государстве посредники появились гораздо раньше операторов строительного рынка. В результате застройщики начали испытывать острый дефицит площадок, на которых можно было бы развернуть масштабное строительство, а цены на землю поползли вверх.

В сложившейся ситуации первыми забили тревогу крупные компании, способные потянуть большие объемы работ и нуждающиеся в больших территориях. Как ни странно, но именно для лидеров строительного рынка нехватка земли стала особенно острой. Дело в том, что небольшая компания могла довольствоваться одним-двумя объектами, привлекая к их возведению подрядчиков со стороны. А вот крупный застройщик, который обладал собственными подрядными организациями и строительными мощностями, не говоря уже о технике и производственных базах, оказался в сложной ситуации: разворачивать масштабное строительство на небольшом участке в окружении плотной существующей застройки сложно и дорого.

Куда дешевле возводить новые массивы, но на необжитых территориях нет коммуникаций, прокладка которых — удовольствие не из дешевых. К тому же, там еще нет социальной инфраструктуры с детскими садами и школами и транспорта. Когда-то эти блага цивилизации создавались за счет города, но сегодня очевидно, что городской бюджет таких расходов не тянет. Поэтому власти возложили их на плечи застройщика. Последние, в свою очередь, не слишком обрадовались: ведь это существенно повышает себестоимость нового строительства. С другой стороны, застройщики понимали, что реализовывать по рыночным ценам квартиры в домах, где нет воды, а вокруг — нет ни школ, ни магазинов, весьма проблематично.

Тогда-то и вспомнили об опыте Москвы, в последние годы продемонстрировавшей солидный рост жилищного строительства. Несмотря на то, что в российской столице сконцентрированы капиталы огромного государства, все-таки не они стали залогом активной застройки города в условиях рыночной экономики, а грамотная политика московских властей.

В Москве уже несколько лет действует схема, при которой участки передаются под застройку на условиях конкурсов, а застройщики платят за землю реальные деньги, на которые город прокладывает коммуникации и развивает инженерно-транспортную инфраструктуру. В результате в выигрыше остаются все — город получает деньги и новые дома, а у строителей не болит голова о сетях и магазинах в новых микрорайонах. Решение о том, что земля под застройку в Киеве будет выделяться на конкурсных основаниях, было принято Киевсоветом летом прошлого года.

Предполагается, что город будет за собственные средства готовить топографическую съемку участка, проекты отвода участков и определять, что именно на них можно строить и как примерно это должно выглядеть. Затем инвестиционный проект будет выставляться на торги, победители которых будут избавлены от долгого хождения по кабинетам чиновников для отвода земли и согласования проекта. По словам главы председателя земельной комиссии Кивесовета и главы холдинга КИЕВГОРСТРОЙ Владимира Поляченко, переход на конкурентные принципы выделения земли позволит инвесторам-застройщикам значительно сократить сроки получения земли и упростит процедуру землеотвода: "Не будет хождения по мукам. Даже КИЕВГОРСТРОЙ тратит на одну площадку по несколько лет, а простой инвестор может отвести площадку, только если кому-то даст взятку. Пока наша компания имеет небольшой резерв участков, но, по большому счету, основному застройщику Киева негде работать. У нас есть площадки, которых хватит максимум на два года, и то это Теремки, где нам нужно вложить за собственный счет 1 млрд. грн. в создание инженерной инфраструктуры".

С момента декларации о введении новых правил игры на земельно-строительном рынке прошло более года, однако отводы по старой схеме продолжаются. Как объяснял Владимир Поляченко, для выполнения решения Киесовета внедрении конкурентных оснований необходимо провести мониторинг свободных от застройки земельных участков. Также, по мнению некоторых экспертов, для активизации земельных аукционов и конкурсов в столице необходимо создать отдельную специализированную структуру, которая бы занималась подготовкой проектов на конкурс. При этом, городские власти отмечают, что практика передачи земельных участков в аренду под застройку будет продолжена. "Повезет", в первую очередь, тем застройщикам, которые успели подать заявки на получение земли до 1 сентября 2005 года.

Практику земельных торгов, которые давно ведутся в столице, уже переняли ряд областных центров. К тому же, последние киевские события на рынке земли нашли отзыв и в Киевской области, где началась проверка земельных отношений. Еще летом прошлого года глава Киевской облгосадминистрации Евгений Жовтяк заявил, что количество возбужденных уголовных дел о незаконном выделении земельных участков в области превысит сотню. Особенно много нарушений было зафиксировано в Обуховском и Бориспольском районах, а также на участках, прилегающих к Днепру, где ведется строительство в нарушение всех природоохранных норм.

"Принималось фиктивное решение об отводе участков под водой, потом происходил незаконный гидронамыв территории, затем изменяли целевые назначения", — рассказывает Евгений Жовтяк. При этом, даже власти не могли проконтролировать разгул застройщиков в области, ведь участки отводились на различные фирмы и "фирмочки", многие из которых были достаточно фиктивными.

По мнению властей, снос коттеджей на незаконно отведенных земельных участках вряд ли возможен. По крайней мере, в украинской судебной практике такие прецеденты не встречались. Однако "наказать" владельцев таких участков можно, установив для них такую плату за землю, размер которой в сотни раз превысит плату за землю, отведенную в соответствии с законодательством. Чтобы впредь не соблазнять граждан возможностью недорого отвести землю под Киевом, область тоже заявила о внедрении конкурентных принципов выделения свободных от застройки участков.

"Участки под строительство объектов в Киевской области будут продаваться с аукциона, — заявил Евгений Жовтяк. Все согласования, которые необходимо осуществить, мы берем на себя. Строить на участке будет тот, кто больше за него заплатит". Предполагается, что администрация Киевской области будет планировать территорию, решать вопрос подвода коммуникаций и канализации, а земельные аукционы будут проводиться открыто. Руководство Киевской области надеется, что система отвода, которая базировалась на стихийном желании строить коттеджи без всякого плана развития территорий, должна отойти в прошлое, а проведение земельных аукционов привлечет в Киевскую область новых инвесторов, которые смогут быть уверены в незыблемости своих прав.

Преимущества "законности" наглядно демонстрирует проверка выполнения земельного законодательства в Киево-Святошинском районе Киевской области, проведенная недавно Генеральной прокуратурой Украины. В ходе проверки было установлено, что в ноябре 2004 года более 60 га земли классифицируемой как лес 1-й группы на территории Бобрицкого сельсовета, были незаконно предоставлены 247 гражданам в частную собственность для строительства жилых домов. При этом земельные участки предоставлялись исключительно иногородним — жителям Донецкой, Днепропетровской, Николаевской, Полтавской и ряда других областей, а значительная часть земли была оформлена на подставных лиц. В результате, государству был причинен ущерб на сумму более 14 млн. грн. Привлечь к ответу новых владельцев этих участков, а тем более вернуть эту землю вряд ли получится, но вот местным чиновникам, которые допускали подобные нарушения ответственности не миновать.
 


Автор: Михаил Черкасов
Источник: Украинский Строительный Каталог (Секреты успешной стройки)