Как рушатся рынки недвижимости?

Утверждение, что недвижимость – самое надежное вложение средств, не является истиной. В истории происходило сотни обвалов цен на жилье. Цены падали в разы, на годы и десятилетия. Стоимость жилья падает на десятки процентов, мыльные пузыри рано или поздно лопаются. К примеру, кризис в Японии. Стоимость жилья упала на 46%. Падение рынка растянулось на многие годы (23 года) и продолжается до сих пор. Некоторые рынки показывали более существенное падение: Латвия, Дубай, Ирландия, Исландия, Аргентина.

США
Самый большой пузырь возник на рынке недвижимости США. Текущий мировой кризис – его следствие.

Американская ипотека 20 века была консервативной. Первый взнос был не меньше 20%. В среднем – 50%. Банки тщательно проверяли платежеспособность своих клиентов. После рецессии в 2001 году началась снижаться ставка ФРС. В 2004 году она достигла показателя в 1%. Деньги потеряли цену, ипотечные займы тоже.

На рынок пришли покупатели, которые не желали приобретать недвижимость при более высоких ставках. Вырос спрос, вслед за ним начали расти и цены. Банки думали, что смогут с выгодой перепродать заложенное жилье, но это привело еще к большему упрощению условий выдачи ипотечного кредита. Банки начали «переупаковывать» ипотечные долги в облигации. Они перепродавали их инвесторам вместе со страховкой от дефолта, что казалось тогда беспроигрышным вложением. По сути, банки переложили на инвесторов риски заемщиков.

На рынке появилось много ссуд, которые выдавались ненадежным заемщикам. Люди покупали жилье в кредит, не имея возможности даже платить арендную плату за такое жилье. Банки называют такие займы «ниндзя-займами» (у заемщика нет ни работы, ни дохода, ни имущества) или «займами лжеца» (заемщик мог указать неправдивую информацию о себе при получении кредита).

Кроме упрощения условий кредитования банки разработали несколько на первый взгляд привлекательных финансовых продуктов. В 2000-х годах стал популярным кредит с плавающей ставкой ARM. Она зависела от ставки ФРС. В 2007 году ставка выросла до 5,25%, с чего и начался кризис. Стоимость жилья начала падать, а заемщики не могли за него расплатиться. ФРС снизил ставку практически до нуля.

Ирландия
Покрывался пузырями и север Европы. В 1990- х годах Ирландия совершила удивительный скачек – ВВП рос на 9% в год. Экономика переориентировалась с производства сельскохозяйственной продукции на производство услуг и хай-тек. Транснациональные компании начали переводить свои офисы в Ирландию.

Рынок недвижимости и финансовый сектор переживали бурный рост. Займы выросли с 128% ВВП в 2002 году до 215% ВВП в 2007 году. В среднем заимствование частного сектора росло на 20% в год. Ипотека росла еще быстрее – в среднем на 25% в год. Возник пузырь. В 2006 году жилищное строительство достигло 13% ВВП.

Привлекательные условия выдачи кредитов на фоне экономического роста были самоусиливающимся процессом. Дешевизна и доступность кредитов повышала стоимость активов. В результате росла стоимость залогов и ослаблялись стандарты оценки платежеспособности заемщиков. Население и бизнес брали в долг все больше и больше. Одновременно повышался объем налоговых поступлений государству.

Когда в 2007 году стоимость недвижимости достигла пика, и цены начали падать, все три процесса развернулись в обратную сторону: банки остались с безнадежными кредитами и обесцененными залогами, бизнес и население – с неподъемными кредитами, а государство – с огромной дырой в бюджете. ВВП страны упал на 3% в 2008 году и на 7% в 2009 году. Ирландия пострадала больше всего от кризиса (за исключением Исландии). Чтобы предотвратить крах банковской системы, власти были вынуждены национализировать самый крупный банк страны.

ОАЭ
Персидский залив решил не отставать от Америки и Ирландии. Масштаб экономического чуда в Дубае в 2000-х годах поражал воображение. Эмираты превратились в одну огромную стройку. На месте пустыни должен был появиться новый туристический и финансовый центр. Правитель Дубая не жалел денег от нефти на фантастические проекты. В 2006 году в городе работало 30 000 строительных кранов из 125 000 во всем мире.

Миллионы песка и гранита, лучшие архитекторы из США и Европы строили искусственные острова и небоскребы. Самый впечатляющий из них – самое высокое сооружение в мире Бурж-Дубай.

В 2009 году мыльный пузырь лопнул. Никто не захотел покупать недвижимость на искусственных островах. Вместо 4 тыс. на острове потеснилось 8 тыс. домов с крошечным пляжем и выходом на застоявшеюся воду.

В конце 2009 года стоимость недвижимости в Дубае упала на 50%. Страна оказалась на грани дефолта. Соседний эмират спас Дубай от банкротства, подкинув ему 20 млрд. дол.

Япония
Все предыдущие кризисы меркнут по сравнению с японским. В конце 1980-х годов Япония демонстрировала высокие темпы роста. Страна воспринималась также как и Китай. Рынок недвижимости оценивался в 2 триллиона иен. Это в 4 раза больше, чем в США. Земля под токийским королевским дворцом стоила больше, чем вся земля в Калифорнии. Простые жители страны не могли себе позволить купить жилье. Они были вынуждены селиться за несколько сотен километров от города и ездить туда каждое утро на работу.

Проблема высоких платежей по ипотечному кредиту была решена с помощью повышения срока выплаты кредита. Появились кредиты на 100 лет. Глава семьи брал жилье в кредит, а потом передавал кредит своим детям и внукам. Люди перестали рожать детей, так как негде было их воспитывать. Резко упала рождаемость по стране.

Падение цен началось в 1991 году. За 23 года стоимость жилья упала на 50% и до сих пор продолжает падать.

Будущее
Вышеописанные мыльные пузыри уже лопнули, но есть и другие, которые только зреют: в России, Франции, Австралии, Голландии и Китае. Сперва цены будут высокими, но после сократится спрос и недвижимость станет неликвидной.

Источник: Загородна