Покупка вторичного и первичного жилья

Когда приходит время покупать жилье, то у многих возникает вопросы:
 

• какое жилье лучше купить: первичное или вторичное;
• цена квартиры.

Стоимость квартиры зависит от многих факторов: от типа дома («хрущевка», «сталинка», улучшенная планировка), от планировки (проходные комнаты, все комнаты раздельные, на одну сторону, на две и более стороны, совместный или раздельный санузел), от площади кухни, от местоположения дома, года его постройки (степени изношенности). Новые квартиры могут быть расположены на одном уровне или на двух этажах, квартиры-студии, просторные апартаменты. Квартира может быть старинная или отреставрированная, после капитального ремонта.

Покупателю хочется выбрать оптимальный вариант, чтобы соответствовала цена/качество.

Рассмотрим вариант покупки первичного жилья, квартиры-новостройки.

Первичное жилье чаще всего покупается у застройщика. Компания-застройщик начинает продавать квартиры сразу после начала строительства дома. Чаще всего Вы заключаете договор паевого участия в строительстве объекта. Покупаете же Вы фактически несуществующие, так сказать, виртуальную площадь. Какие же проблемы Вас могут здесь ожидать? Рассмотрим покупку новостройки на примере одного покупателя.
 

• Обычно Вы осуществляете покупку, основываясь на продажном буклете, основанном на материалах проектной документации, в которой указаны планировка и площадь квартиры. По завершению строительства планировка и площадь квартиры могут быть несколько другими, так как документация, разработанная на этапе «проекта» разрабатывается не совсем детально и часто меняется в ходе строительства на этапе «рабочего проекта». Так было и у моего знакомого. Площадь готового жилья оказалась на целых 4 метра меньше. Пришлось потратить определенные усилия, чтобы компания-застройщик произвела перерасчет. Ну а если квартира после обмера БТИ окажется больше, то наверняка придется платить Вам. Тут, как говорится, «…то неизвестно кому повезло».
• Положительным, на мой взгляд, во всем этом то, что еще на начальном этапе можно разработать детальную планировку будущей квартиры по Вашему желанию, самому или пригласив дизайнера, и согласовать его с проектной организацией. При этом Вы приобретете право следить за ходом строительства вашей квартиры.
• Если дом будет строиться согласно графику, значит, Вам повезло. Увы, в Украине не редки случаи, когда строительство дома просто прекращалось или компания становилась банкротом, или, еще интереснее, вашу квартиру компания перепродавала, и у квартиры появлялся второй хозяин.
• Третий и довольно длинный этап при покупке новостройки – капитальная внутренняя отделка квартиры. В настоящее время чаще всего мы получаем только внешние и капитальные стены и простенькую входную дверь. В этом есть и свои плюсы и минусы. Плюс в том, что надо только строить и не надо разрушать. Минус в том, что у Вас начнется долгая и активная работа по найму строительной бригады, наблюдению за ходом отделки. Отделав не одну квартиру, многие рассказывают, что приходилось даже менять бригаду и ни один раз.
• Если Вы покупаете новостройку с отделкой, то и здесь могут быть какие-то недоделки, дефекты: расколотый или плохо уложенный кафель, пятна от краски, проблемы с электропроводкой или сантехникой. У нас не Франция и Великобритания, где дается десятилетняя гарантия на квартиру, и все неполадки устраняются бесплатно. У нас придется набраться терпения и выдержки, чтобы доказать, что это не Вы разбили, например, унитаз.
• Вот, наконец, отделка завершена. Теперь наберитесь терпения, обойдите кучу организаций, получите все справки: от пожарников, от электриков и др. организаций для регистрации квартиры.
• Особая песня получение документов на право собственности квартиры. Бывает, что покупатель в течении долгого времени ждет документы, а иногда может получить их только после рассмотрения дела в суде.
  
  Если Вы, не смотря на все вышеизложенное, все-таки решили купить новостройку, то в этом случае выгоднее покупать на этапе строительства, и чем раньше Вы сделаете вложения в свою недвижимость, тем больший выигрыш получите.
  
  Теперь о преимуществах и недостатках покупки вторичного жилья.
  
  Квартира, купленная на вторичном рынке, может быть как готовая к заселению, так и требующая ремонта, иногда капитального (тогда она, как правило, значительно дешевле).
• В первую очередь проверьте в БТИ всю историю владения квартирой. Квартира не должна менять собственника последние 3 года. Поинтересуйтесь, не возвращали ли квартиру через суд.
• Не постесняйтесь проверить документы хозяев, продающих квартиру: подлинность паспорта (ов), отметку о браке, документы супруга (и), если хозяин квартиры женат, свидетельство о браке. Очень надежный способ – спросить у консьержа или у соседей.
• Надо узнать, нет ли каких-либо ограничений на отчуждения имущества:
  
  1. Имущество может быть заложено;
  2. Имущество может стать предметом судебных споров;
  3. Имущество может стать в уставном фонде юридического лица;
  4. Продавец может быть очень тяжело болен и деньги нужны для лечения, например, для операции (в этом случае суд может признать сделку недействительной, а покупатель может даже лишиться своих денег);
  5. Продавец разведен и есть решение суда о разделе квартиры, а квартиру продает один из разведенных супругов (должно быть согласие на продажу квартиры обоих супругов и, естественно, проверка их на дееспособность);
  6. Один из супругов пропал без вести;
  7. Есть несовершеннолетние дети, на которых приватизирована доля квартиры (должно быть решение опекунского совета, и на момент продажи дети должны быть прописаны по новому месту жительства);
  8. Если квартира продается по наследству, и есть осужденные родственники или родственники, проживающие за границей;
  9. Недееспособность продавца (в этом случае должно быть согласие опекунского совета на заключение сделки).
• Если квартира продается по доверенности, надо проверить у нотариуса факт выдачи этой доверенности.
• При продаже квартиры должны быть оплачены все коммунальные платежи, лицо, продающее квартиру, должно предоставить выписку из лицевого счета в ЖЭКе.
• Одной из проблемой может быть не узаконенная перепланировка. Квартиру с такой перепланировкой обычно нельзя легально продать.
• Обязательно надо проверять, кто, когда, при каких обстоятельствах выписался. Особое внимание надо обращать на лиц, временно выписанных на учебу или по решению суда находящихся в заключении.
• Особое внимание надо обратить на соответствие электрических нагрузок. Квартиры строились в те времена, когда у населения не было в пользовании столько разных электроприборов: кондиционер, теплый пол, электрочайник, бойлер в ванной, микроволновая печь и др.