NEW в законодательстве: 11 "документальных" шагов от земли к БТИ

Как выбрать участок под Киевом

Шаг 1. Покупка земли (как выбрать участок под застройку)

Подыскиваем участок требуемой площади и конфигурации, имеющий хорошие подъездные пути. Обратите внимание на отсутствие вблизи высоковольтной линии электропередач, болотистых участков и подтапливаемых территорий. В радиусе нескольких километров не должно быть свалки мусора, химических предприятий, а на самом участке нездоровых растений, деревьев с покрученными стволами – признака территорий с неблагополучной энергетикой.
Какой документ получаем? Акт права собственности на землю или соответствующий договор купли-продажи.
Это важно. Подтверждением того, что вы являетесь владельцем участка, является свидетельство о праве собственности на землю или документ с соответствующей отметкой о смене собственника, если вы получили землю в дар или в наследство.
Обратите внимание

• Согласно украинскому законодательству, строить жилой дом можно только на участке, имеющем соответствующее целевое назначение: для жилого строительства. Можно построить дом и в садовом кооперативе, но зарегистрироваться в нем нельзя.
• При совершении акта купли-продажи участка продавец должен предоставить документ, удостоверяющий личность; государственный акт права собственности на землю, экспертную оценку на землю; справку об отсутствии отягощений на землю, а также правоустанавливающий документ на расположенную на участке недвижимость (если она есть) с обязательной отметкой в БТИ о регистрации права собственности.
• В государственном акте права собственности на землю должен быть указан кадастровый номер, серия акта, координаты участка (адрес), его конфигурация, четко определены границы владения (подлинник). Площадь участка в документе должна быть указана с точностью до тысячных долей квадратного метра. Также в акте права собственности должны быть указаны собственники и лица, имеющие право подписи.

Шаг 2. Инженерно-геологические исследования участка (как правильно выбрать земельный участок)

Имея право собственности на землю, можно приступать к инженерногеологическим изысканиям, с тем, чтобы определить тип и несущую способность грунтов, уровень залегания грунтовых вод. Такие работы проводят организации, имеющие лицензию на этот вид деятельности. Проводят их тогда, когда сделан генеральный план застройки участка и на нем определено место расположения дома. Хаотичное бурение участка с целью определения лучшего местонахождения здания обойдется очень дорого.
Какой документ получаем? Результат проведения инженерно-геологических изысканий, заключение о типе, состоянии и несущей способности грунтов. Обратите внимание. Для определения истинного уровня залегания грунтовых вод инженерно-геологические изыскания лучше проводить в период стабильного уровня грунтовых вод (летом или осенью).
Результаты инженерно-геологических изысканий на участке позволят определить возможность устройства подвального этажа, выбрать конструкцию фундамента и выполнить его расчет.
Высокий уровень грунтовых вод требует более внимательного определения конструкции и глубины заложения фундамента, тщательного выполнения его гидроизоляции; может поставить под сомнение вопрос устройства в доме подвала.

Из закона Украины "О регулировании градостроительной деятельности"
Стаття 26. Забудова територій
1. Забудова територій здійснюється шляхом розміщення об'єктів будівництва.
2. Суб'єкти містобудування зобов'язані додержуватися містобудівних умов та обмежень під час проектування і будівництва об'єктів.
3. Виконавчий орган сільської, селищної, міської ради вживає заходів щодо організації комплексної забудови територій відповідно до вимог цього Закону.
4. Право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.
5. Проектування та будівництво об'єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку:
1) отримання замовником або проектувальником вихідних даних;
2) розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених статтею 31 цього Закону, її експертизи;
3) затвердження проектної документації;
4) виконання підготовчих та будівельних робіт;
5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів;
6) реєстрація права власності на об'єкт містобудування.
Стаття 27. Будівельний паспорт забудови земельної ділянки
1. Забудова присадибних, дачних і садових земельних ділянок може здійснюватися на підставі будівельного паспорта забудови земельної ділянки (далі – будівельний паспорт).
Будівельний паспорт визначає комплекс містобудівних та архітектурних вимог до розміщення і будівництва індивідуального (садибного) житлового будинку, садового, дачного будинку не вище двох поверхів (без урахування мансардного поверху) з площею до 300 квадратних метрів, господарських будівель і споруд, гаражів, елементів благоустрою та озеленення земельної ділянки.
Будівельний паспорт складається з текстових та графічних матеріалів.
За наявності плану зонування території розроблення будівельного паспорта здійснюється на його підставі.
2. Проектування на підставі будівельного паспорта здійснюється без отримання містобудівних умов та обмежень. Для об'єктів, зазначених у частині першій цієї статті, розроблення проекту будівництва здійснюється виключно за бажанням замовника.
3. Надання будівельного паспорта здійснюється спеціально уповноваженим органом містобудування та архітектури на безоплатній основі протягом десяти робочих днів з дня надходження відповідної заяви та пакета документів, перелік яких визначається центральним органом виконавчої влади з питань будівництва, містобудування та архітектури.
4. Порядок видачі та форма будівельного паспорта визначаються центральним органом виконавчої влади з питань будівництва, містобудування та архітектури.

Шаг 3. Строительный паспорт
Если вы строите дом площадью до 300 м² и не выше двух этажей (без учета мансардного этажа), то вместо разрешения на проектирование и выдачи технических условий органы местного самоуправления выдают строительный паспорт, который должен содержать исходные данные, необходимые для строительства – комплекс градостроительных и архитектурных требований по размещению и строительству индивидуального жилого дома, садового или дачного дома, хозяйственных построек, гаражей и элементов благоустройства, а также условия подключения к инженерным сетям и коммуникациям (если такие имеются). Строительный паспорт выдает уполномоченный исполнительным органом местного самоуправления отдел градостроительства и архитектуры бесплатно в течение 10 рабочих дней со дня поступления соответствующего заявления и пакета документов, перечень которых определяется центральным органом исполнительной власти по вопросам градостроительства и архитектуры.

Шаг 4. Получение технических условий (ТУ) или градостроительное ограничение
Для индивидуальных частных домов площадью до 300 м² не выше двух этажей (без учета мансардного этажа) получение ТУ, согласно новому закону, не требуется. Условия подключения к инженерным сетям и коммуникациям указаны в строительном паспорте. Они действуют до завершения строительства. Изменения в них можно вносить только по согласованию с заказчиком.

Шаг 5. Экспертиза
Проектная документация для строительства объектов I–III категории, к которым относятся индивидуальные частные дома, не подлежит экспертизе. Застройщик по желанию может за свои средства заказать экспертизу в частном порядке.

Шаг 6. Заключение договора с подрядной организацией на строительство дома
Одной из непростых задач является выбор строительной компании. Если выбор сделан, то следующие шаги – составление сметы и подписание договора. Смета, составленная на основании проекта и утвержденная заказчиком, является неотъемлемой частью договора.
Какой документ получаем? Договор, смету и календарный план выполнения работ, подписанные заказчиком и исполнителем.
В смете должны быть учтены: используемые материалы, стоимость работ, транспортные услуги, накладные расходы.
Обратите внимание. Строительство может осуществлять только компания, имеющая лицензию на выполнение строительных работ. В соответствии с Законом Украины «Об архитектурной деятельности» при сооружении индивидуальных частных домов высотой в два этажа и выше, а также при строительстве в сейсмоопасных районах и на территориях, имеющих сложные инженерно-геологические условия, заказчик должен обеспечить правильность выполнения работ и их соответствие государственным строительным нормам (ГСН). Для осуществления технического надзора он может нанять независимого технического эксперта. Заказчик должен осуществлять надзор и следить за графиком выполнения работ. Лучший вариант – перепоручить это автору проекта, если строительство ведется по проекту. Этапы выполнения строительных работ должны заноситься в журнал авторского надзора, где делаются отметка отклонений от проекта (если такие есть) или вносятся в проект несложные изменения без выдачи чертежей, а также записываются замечания, которые должны быть устранены подрядчиком. Оплачивая материалы и предоставляемые услуги, следует брать квитанции об оплате, где указаны: дата, сумма и основание платежа, а также имеется печать и подпись должностного лица строительной компании.

Шаг 7. Получение разрешения на строительство
Новый закон не предусматривает его получение у органов местной власти. Разрешением является строительный паспорт.

Шаг 8. Строительство, отделка
Проведение строительных и отделочных работ осуществляется согласно графика работ.

Шаг 9. Принятие дома в эксплуатацию
Для сдачи в эксплуатацию законченного строительством индивидуального частного дома (категория сложности – I–III), возведенного на основании строительного паспорта, застройщик должен подать в инспекцию архитектурно-строительного контроля декларацию (заявление) о готовности объекта к эксплуатации. Форма декларации определяется Кабинетом Министров Украины.
Решение о принятии дома в эксплуатацию должно быть принято инспекцией архитектурно-строительного контроля в течение 10 рабочих дней со дня подачи декларации (заявления).
Какой документ получаем? Сертификат о том, что объект соответствует требованиям ГСН и принят в эксплуатацию. Форма сертификата определяется Кабинетом Министров Украины.
Это важно. В выдаче сертификата может быть отказано, если:
1) не поданы документы, необходимые для принятия решения о выдаче сертификата;
2) в поданных застройщиком документах выявлены недостоверные данные;
3) выявлены несоответствия объекта требованиям ГСН.

Шаг 10. Оформление прав собственности на строение
Для этого застройщик обращается в БТИ с соответствующим заявлением, к которому прилагается сертификат о принятии дома в эксплуатацию.
Какой документ получаем? Свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество и технический паспорт на строение.

Шаг 11. Заключение договора на обслуживание с эксплуатирующими организациями
В случае подключения дома к имеющимся инженерным коммуникациям, застройщик обращается к эксплуатирующим организациям с заявлением и сертификатом о принятии дома в эксплуатацию. На основании этих документов он заключает договор на электро-водогазоснабжение и водоотведение.
Какой документ получаем? Договоры по обслуживанию вышеназванных организаций.

Автор: Лариса Смык
Источник: Украинский Строительный Каталог (Секреты успешной стройки)