Как организовать отношения с подрядчиком

Где взять строителей и хорошего прораба? Это главный, после согласования проекта, вопрос, который стоит перед застройщиком. И не просто рабочих, а таких, которые построят дом качественно и в срок. С одной стороны, строительный рынок буквально кишит объявлениями строителей-добровольцев, сообщающих о своем существовании не то что в газетах, но даже на столбах и заборах. Но с другой, насколько квалифицированы эти строители?

Выбираем подрядчика
Три классических варианта решения строительного вопроса — нанять квалифицированную строительную организацию, бригаду “шабашников” или строить самостоятельно.
В последние несколько лет наблюдается тенденция снижения популярности строительства “своими руками”. Все большее число заказчиков обращается в специализированные строительные компании. Проще говоря — нанимают подрядчиков.
Подрядчик строительства — это строительная организация, которая берет на себя обязательства возвести дом качественно и в срок. Подрядчики бывают двух видов: генеральные и субподрядчики.
Генподрядчик несет полную ответственность перед заказчиком за средства и методы, которые используются при возведении дома в соответствии с договорными документами. Он может нанимать субподрядчиков для выполнения какого-то определенного вида работ, например, монтажа электросетей или устройства кровли. Но при этом за качество выполнения субподрядных работ перед заказчиком все равно отвечает генподрядчик.
Важная особенность, отличающая профессиональную строительную организацию (в противоположность вариантам “шабашники” и “строю сам”) заключается в том, что она работает в рамках украинского законодательства и соблюдает строительные нормы и правила.
При выборе организации, которая построит дом, стоит ознакомиться с ее портфолио, посмотреть на выполненные работы и пообщаться с людьми, чьи дома построены выбранной вами строительной компанией.

Договор строительного подряда
Специализированные компании обычно работают на основе договора.
Договор строительного подряда — важнейший документ, по которому подрядчик обязуется в установленный срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их и заплатить оговоренную сумму денег за их выполнение. Также в договоре подрядчик обычно предоставляет заказчику гарантии на выполненные работы. То есть, обязуется устранить недостатки за свой счет в случае их появления в течение гарантийного срока. Гарантия на строительные работы составляет от 1 до 3 лет. Гарантия на строительные материалы зависит от компании-производителя и самого материала и составляет от 5 до 50 лет. слову, если у застройщика возникнут претензии относительно качества выполненных работ, призвать подрядчика к ответственности в судебном порядке он сможет, только имея на руках договор. В противном случае заказчику придется ликвидировать последствия непрофессионального строительства самому и за свои средства.

Первым делом смета
Когда утвержден проект и выбраны исполнители, пришло время составить смету. Этот документ является приложением к договору на строительство и содержит расчеты стоимости будущего строительства. Смета составляется на основании проекта. В ней указываются ориентировочные цены на необходимые материалы и работы, начиная от гвоздей и заканчивая зарплатой разнорабочего и непредвиденными расходами (“прочее”).
Сначала составляется смета предварительная, она обсуждается с заказчиком. Эта смета покажет, насколько финансовые возможности заказчика соответствуют сумме предстоящих расходов. Смета эта дорабатывается с заказчиком и на ее основе составляется основная смета — чистовой вариант, который включает более точно просчитанные данные. Смета обязательно согласовывается с заказчиком. Однако, как свидетельствует опыт застройщиков, очень часто реальная стоимость строительства превышает смету. И дело тут не в недобросовестных исполнителях, а в ценах на строительные материалы, которые постоянно растут (поэтому, если оплата за материалы не 100%, то смета заключается динамическая, с возможным ростом). Например, за минувший год цены на ряд строительных материалов возросли на 20-40%. И нет гарантии, что в ближайшем будущем они стабилизируются.

Контроль строительства
Чтобы управлять временными рамками строительства и контролировать стройку, необходим календарный план. В нем расписывают сроки и последовательность выполнения задач. Календарный план, как и смета, согласовывается с заказчиком.
Контроль строительства включает контроль соответствия проекта и его реализации, соблюдение строительных норм и правил при производстве работ и проверку скрытых работ. Также в это понятие включают проверку ведения документации по строительству. Контроль строительства помогает избежать брака или вовремя его исправить, защищает от махинаций.
Оптимальным вариантом для многих застройщиков может стать привлечение технадзора и специалистов по экспертизе качества строительства. Контроль может также проводиться непосредственно самим застройщиком. Но, не будучи специалистом, очень тяжело разобраться, где допустимые отклонения, а где самый настоящий брак. Поэтому во избежание дефектов в строительстве лучше обратиться за независимой квалифицированной помощью.

Оплата
Расчеты с подрядной организацией принято разбивать на несколько граф: отдельно за материалы и за работы. И правильнее, если оплата будет поэтапной: за фундамент, коробку (стены-перекрытия) и крышу.

Автор: Анастасия Маринина
Источник: Украинский Строительный Каталог (Секреты успешной стройки)