От земли до БТИ. «Документальные» шаги от покупки участка до введения дома в эксплуатацию

ШАГ 1. ВЫБОР УЧАСТКА

ЧТО ДЕЛАЕМ?

Подыскиваем надел земли, оптимальный для строительства дома. Площадь и конфигурация участка – факторы, влияющие на возможности строительства, габариты дома и его месторасположение, удобство проживания и даже будущую ликвидность строения. В идеале вблизи участка должна быть хорошая транспортная развязка, качественные дороги, наличие инфраструктуры. А участок — безупречным с экологической точки зрения. Если деревья и кустарники на участке выглядят здоровыми, это свидетельствует о хорошей почве. А если на участке есть водоем или ручей, то они создадут прекрасные возможности для будущего ландшафтного дизайна.

ЗОНЫ КОНТРОЛЯ

• При выборе участка следует обратить внимание на то, что расположено в радиусе нескольких километров. Неблагоприятен участок, если вблизи него свалка, мусороперерабатывающий или химический завод, болото и т.п.

ШАГ 2. ПОКУПКА ЗЕМЛИ

ЧТО ДЕЛАЕМ?

Покупаем участок (получаем в наследство, в подарок и т.п.). Подтверждением того факта, что вы – землевладелец, является свидетельство о праве собственности на землю или документ с соответствующей отметкой о смене
собственника.

КАКОЙ ДОКУМЕНТ ПОЛУЧАЕМ?

Акт права собственности на землю или соответствующий договор купли-продажи.

ЗОНЫ КОНТРОЛЯ

• Согласно украинскому законодательству, строить жилой дом можно только на участке, имеющем соответствующее целевое назначение: для жилого строительства. В садовом кооперативе дом строить не запрещается, вот только зарегистрироваться в нем (прописаться) нельзя.
• При совершении акта купли-продажи по приобретению участка продавец должен предоставить документ, удостоверяющий личность; государственный акт права собственности на землю, экспертную оценку на землю; справку об отсутствии отягощений на землю, а также правоустанавливающий документ на расположенную на участке недвижимость (если она есть) с обязательной отметкой в БТИ о регистрации права собственности.
• В госакте права собственности на землю должен быть указан кадастровый номер, серия акта, координаты участка (адрес), его конфигурация, четко определены границы владения (подлинник).
• Площадь участка в документе должна быть указана с точностью до тысячных долей квадратного метра. Также в акте права собственности должны быть указаны собственники и лица, имеющие право подписи.
• Посмотрите генплан будущей застройки местности на ближайшие 5 лет: не планируется ли там строительство автострады, большого завода и т.д.

* В связи с активной законотворческой деятельностью многие пункты этого материала скоро могут приобрести другой вид. Следите за законами, подзаконными актами в строительной отрасли и публикациями в УСК.

Получаем разрешение на проектирование, потому что строить в Украине дом по закону можно только по проекту. Первый шаг в этом направлении – получение разрешения на проектирование. Для этого будущий домовладелец обращается в местный орган исполнительной власти с паспортом, идентификационным кодом и заявлением с просьбой разрешить построить на участке дом.

ШАГ 3. РАЗРЕШЕНИЕ НА ПРОЕКТИРОВАНИЕ

ЧТО ДЕЛАЕМ?

Получаем разрешение на проектирование, потому что строить в Украине дом по закону можно только по проекту. Первый шаг в этом направлении – получение разрешения на проектирование. Для этого будущий домовладелец обращается в местный орган исполнительной власти с паспортом, идентификационным кодом и заявлением с просьбой разрешить построить на участке дом.

КАКОЙ ДОКУМЕНТ ПОЛУЧАЕМ?

После рассмотрения заявления местный орган исполнительной власти выдает «Письмо-разрешение на проектирование». С этого периода можно начинать работу над проектом.

ЗОНЫ КОНТРОЛЯ

• «Письмо-разрешение на проектирование» заказчик получает сам или перепоручает архитектору. Этот документ является основанием для начала работ над проектом.

ШАГ 4. ГЕОЛОГИЧЕСКОЕ/ГЕОДЕЗИЧЕСКОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ УЧАСТКА

ЧТО ДЕЛАЕМ?

Изучаем особенности грунтов. В идеале исследование грунтов желательно провести еще до приобретения участка. Если участок уже есть, можно выполнять геолого-изыскательские работы и параллельно с получением разрешения на проектирование. Выполнить геолого-изыскательские работы могут специалисты, умеющие это делать и имеющие соответствующую лицензию. Эти специалисты при помощи оборудования бурят на участке скважины, изымают пробы грунтов, подвергают их анализу, после чего предоставляют отчет о проведении изысканий, заключение о состоянии грунтов, наличии/отсутствии плывунов, близости/удаленности грунтовых вод и т.д. Из этого документа архитектор делает вывод, где (в какой части участка) лучше строить дом, какой тип фундамента нужен для дома, можно ли делать подвал и т.п.

ЗОНЫ КОНТРОЛЯ

• Правильнее геолого-изыскательские работы проводить весной или осенью.
• Соблюдение рекомендаций инженерно-геологических исследований позволит избежать ошибок в проектировании и строительстве при определении места посадки дома, выборе и расчете (пересчете) типа фундамента, наличия (или отсутствия) подвала.
• Если грунтовые воды подходят близко, но изменить месторасположения дома невозможно, следует провести дополнительные меры по гидроизоляции фундамента и не строить в доме подвал.

КАКОЙ ДОКУМЕНТ ПОЛУЧАЕМ?

Отчет о проведении геолого-геодезических исследований, заключение о состоянии грунтов.

ШАГ 5. АРХИТЕКТУРНО-ПЛАНИРОВОЧНОЕ ЗАДАНИЕ (АПЗ). СЕЙЧАС ЭТО НАЗЫВАЕТСЯ «ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЕ ОГРАНИЧЕНИЕ»

ЧТО ДЕЛАЕМ?

Обращаемся в Управление архитектуры местного органа исполнительной власти с заявлением на получение градостроительного ограничения.

КАКОЙ ДОКУМЕНТ ПОЛУЧАЕМ?

Архитектурно-планировочное задание (градостроительное ограничение).

ЗОНЫ КОНТРОЛЯ

• «Технические условия для подключения коммуникаций» (ТУ) будущий домовладелец должен получить независимо от того, будет заказан проект индивидуальный или типовой.
  
• Градостроительное ограничение содержит комплекс градостроительных и архитектурных требований, особых условий проектирования и строительства объекта архитектуры, вытекающих из положений утвержденной градостроительной документации, местных правил застройки населенных пунктов, соответствующих решений органов исполнительной власти и органов местного самоуправления, включая требования и условия по охране памятников истории и культуры, окружающей среды, законных прав и интересов граждан и юридических лиц при размещении объекта архитектуры на конкретном земельном участке.
• На этом этапе следует определиться с типом дома, материалом наружных стен и кровлей.

ШАГ 6. ПОЛУЧЕНИЕ ТУ (ТЕХУСЛОВИЙ) ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА

ЧТО ДЕЛАЕМ?

Практически одновременно с получением архитектурно-планировочного задания обращаемся в местный орган исполнительной власти для получения техусловий.

КАКОЙ ДОКУМЕНТ ПОЛУЧАЕМ?

Список инстанций, которые формируют ТУ строительства.

ЗОНЫ КОНТРОЛЯ

• Типичный список инстанций, которые формируют ТУ строительства, включает предприятия, обслуживающие коммуникационные системы: электричество, водоснабжение, газоснабжение, слаботочные сети, телефон, Интернет. 

ШАГ 7. ПРОЕКТ

ЧТО ДЕЛАЕМ?

Заказываем индивидуальный проект архитектору или покупаем типовой. Если приобретен типовой проект, «привязываем» его к участку и просчитываем фундамент.

КАКОЙ ДОКУМЕНТ ПОЛУЧАЕМ?

Проектную документацию в объеме, необходимом для строительства дома. Обычно в комплект входит архитектурная часть, конструктивная и внутренние инженерные сети. О проектировании инженерных сетей.

ЗОНЫ КОНТРОЛЯ

• Привязкой дома называется географическое размещение постройки на территории участка. При привязке проекта дома к местности учитываются стороны света участка, рельеф, расположение «красной линии», противопожарные нормы, разбивка участка на зоны (отдыха, огорода, бани, подъездных путей, гаража, хозяйственных построек), расположение систем коммуникаций (электричество, водоснабжение, газоснабжение, канализация). 
• Планировка участка согласовывается с местными архитектурными органами, которые охраняют от бессистемной застройки города и поселки, соблюдая перспективный архитектурный облик населенного пункта в целом. В каждом населенном пункте имеется перспективный план застройки, отклонение от которого возможно только после согласования с местной администрацией.

ШАГ 8. ЭКСПЕРТИЗА ПРОЕКТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ

ЗОНЫ КОНТРОЛЯ

• Проект должен соответствовать противопожарным нормам, санитарно-гигиеническим, экологическим требованиям, требованиям по охране труда, энергосбережению, и нормативным требованиям, действующим в отрасли строительства.
• Если площадь дома более 300 м2, процес согласования проекта усложненный.

ЧТО ДЕЛАЕМ?

Проектную документацию согласовываем в местном органе исполнительной власти, органах сан-эпидемстанции, пожарного надзора, в районной архитектуре, а также защищаем на предмет соответствия АПЗ и ТУ. Для этого сначала будущий домовладелец вместе с архитектором должен перепроверить соответствие документа условиям АПЗ и техническим условиям. После этого он предоставляет архитектурно-планировочную часть на согласование в местный орган исполнительной власти. Проект рассматривается на градостроительном совете (он есть во всех регионах при местных органах архитектуры и градостроительства). Состав совета утверждается местным органом исполнительной власти. Решение градостроительного совета подписывает главный архитектор соответствующего региона, и его подпись свидетельствует о согласовании архитектурно-планировочной части проекта. Когда пройдена стадия согласований, проект сдается на комплексную экспертизу. Этапы согласования проекта будущий домовладелец может пройти сам или нанять для этого архитектора или проектную организацию.

КАКОЙ ДОКУМЕНТ ПОЛУЧАЕМ?

Позитивное заключение о соответствии проекта государственным нормам и правилам. Оно является основанием для заключения договора на строительство со строительной организацией.

ШАГ 9. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА С ПОДРЯДНОЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ, ИМЕЮЩЕЙ ЛИЦЕНЗИЮ НА СТРОИТЕЛЬСТВО

ЧТО ДЕЛАЕМ?

Выбираем компанию для строительства дома.
Составляем смету. Смета – это документ, который составляется на основании проекта. В ней перечисляются все работы по строительству и отделке дома, необходимые для этого материалы, а также указывается стоимость того и другого. В смету также включаются накладные расходы (транспорт, услуги управленческого аппарата фирмы).

КАКОЙ ДОКУМЕНТ ПОЛУЧАЕМ?

Договор подряда.

ЗОНЫ КОНТРОЛЯ

• Согласно украинскому законодательству, строить дом имеет право только строительная компания, имеющая лицензию на выполнение строительных работ.
• С выбранной строительной организацией обязательно заключите договор, составьте календарный график работ и контрольные точки.
• Смета утверждается заказчиком и является неотъемлемой частью договора. В ней оговаривается и согласовывается с заказчиком буквально все – от гвоздей и бетона до труб и моделей сантехники. Смета «на глаз» – признак непрофессионализма.

ШАГ 10. ПОЛУЧЕНИЕ ОРДЕРА (РАЗРЕШЕНИЯ) НА СТРОИТЕЛЬНЫЕ РАБОТЫ

ЧТО ДЕЛАЕМ?

После заключения договора с подрядчиком последний подает документы в органы государственного архитектурно-строительного контроля, чтобы получить разрешение на строительство.
Разрешение может выдаваться на выполнение всего комплекса работ или на отдельные виды строительных работ (подготовительные работы, земляные работы, нулевой цикл, прокладка коммуникаций и т. п.),
а также на стройку в целом (комплекс зданий и сооружений) или отдельные объекты, здания и сооружения.

КАКОЙ ДОКУМЕНТ ПОЛУЧАЕМ?

Разрешение на строительство.

ЧТО ДЕЛАЕМ?

Выбираем компанию для строительства дома.
Составляем смету. Смета – это документ, который составляется на основании проекта. В ней перечисляются все работы по строительству и отделке дома, необходимые для этого материалы, а также указывается стоимость того и другого. В смету также включаются накладные расходы (транспорт, услуги управленческого аппарата фирмы).

КАКОЙ ДОКУМЕНТ ПОЛУЧАЕМ?

Договор подряда.

ЗОНЫ КОНТРОЛЯ

• Срок рассмотрения документов индивидуальных застройщиков в инспекции госархстройконтроля не должен превышать 15 дней.
  
• Разрешение на выполнение строительных работ выдается на основании заявления, документа о праве на землепользование, проектной документации со штампом согласования местным органом по делам градостроительства и архитектуры, а также подписки исполнителя работ и приказа о его назначении в случае строительства подрядным способом.
• Разрешение является юридическим документом, удостоверяющим право заказчика (застройщика) и генподрядчика на выполнение строительных работ, а также их финансирование, подключение объекта к инженерным сетям, выдачу ордеров на земляные работы.

ШАГ 11. СТРОИТЕЛЬСТВО, ОТДЕЛКА

ЧТО ДЕЛАЕМ?

Выполняем работы строительные, отделочные и по обустройству территории последовательно и в соответствии с оговоренным и подписанным графиком работ.

ЗОНЫ КОНТРОЛЯ

• В соответствии с Законом Украины «Об архитектурной деятельности» при сооружении индивидуальных частных домов в два этажа и выше, а также при строительстве на территориях со сложными инженерно-геологическими условиями в сейсмоопасных районах, — будущий домовладелец в обязательном порядке должен обеспечить соответствующий технический и авторский надзор. Для контроля за правильностью выполнения работ и соответствием их строительным нормам и требованиям заказчик может нанять независимого эксперта, который будет осуществлять авторский надзор.
• Помните о скрытых работах, которые закрываются последующим этапом работ, после чего проверить, как они были выполнены, невозможно. Речь идет о, например, таких видах работ, как отсыпка фундамента слоем песка, гидроизоляция, укладка утеплителя в пол или на крышу, стяжка, ровный пол и т.д.
• Заведите особый журнал, в котором фиксируйте проведение скрытых работ. Каждый из этапов таких работ вы контролируете и ставите свою подпись. Только после этого строители имеют право начинать следующий цикл работ.
• Оплачивая деньги за работы или материалы, не забывайте брать квитанцию об оплате с указанием суммы, основанием платежа и даты. На квитанции должна стоять печать и подпись должностного лица строительной компании.

ШАГ 12. СОЗЫВ КОМИССИИ ПО СДАЧЕ ДОМА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ

ЧТО ДЕЛАЕМ?

Обращаемся в местный орган исполнительной власти с заявлением с просьбой о назначении госкомиссии по приемке дома в эксплуатацию. При этом заказчик должен подготовить следующие документы:

•     согласованную и утвержденную в законном порядке проектную документацию;
•     перечень видов строительных работ с указанием компаний, которые их выполняли;
  
•     информацию об ответственных инженерно-технических работниках;
  
•     комплект исполнительной документации на строительно-монтажные работы в соответствии с перечнем, определенным нормативными документами;
  
•     документы, свидетельствующие о соответствии использованных материалов, конструкций, изделий и оборудования установленным требованиям нормативных документов;
  
•     результаты качества питьевой воды, грунта, атмосферного воздуха в зависимости от конкретных условий строительства;
  
•     заключение архстройнадзора;
  

В состав комиссии включаются представители местного органа исполнительной власти, инспекции госархстройконтроля, выдавшей разрешение на ведение строительных работ, органов санэпидемстанции, пожарного надзора и т.п., а также будущий домовладелец.

ЗОНЫ КОНТРОЛЯ

• Комиссия рассматривает заявление и поданные документы в течение трех рабочих дней с момента их подачи.
• Предоставленные документы должны соответствовать АПЗ и/или ТУ, в противном случае заявление возвращается застройщику до приведения документов в порядок.

КАКОЙ ДОКУМЕНТ ПОЛУЧАЕМ?

Распоряжение о назначении государственной приемной комиссии по принятию дома в эксплуатацию.

ШАГ 13. ВВЕДЕНИЕ ДОМА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ

ЧТО ДЕЛАЕМ?

Госкомиссия осматривает дом и наглядно проверяет соответствие архитектурных, конструктивных и инженерно-технических решений объекта утвержденному проекту, исполнительной документации, государственным стандартам, строительным нормам и правилам, техническим условиям, другим нормативным документам.
Результаты осмотра оформляются в установленном законом порядке актом готовности объекта к эксплуатации. Документ оформляется заказчиком и подписывается председателем комиссии и членами комиссии.
Если кто-то из представителей отказывается подписать акт, он обязан обосновать это в письменном виде.
Если на объекте выявлены недоработки, комиссия устанавливает срок, в течение которого они должны быть устранены.
Далее госкомиссия на протяжении трех рабочих дней после выдачи свидетельства сообщает об этом в орган местного самоуправления и орган статистики.
Свидетельство является основанием для заключения договоров на поставку на объект необходимых для его функционирования ресурсов (воды, газа, тепла, электроэнергии).
Местный орган исполнительной власти подготавливает решение о введении объекта в эксплуатацию.

ЗОНЫ КОНТРОЛЯ

• Проверка приемной комиссией готовности объекта к эксплуатации проводится в течение 10 дней с даты ее создания (распоряжения о ее создании). 
• Датой принятия объекта в эксплуатацию считается дата выдачи зарегистрированного инспекцией архитектурно-строительно- го контроля соответствующего свидетельства.
• В случае неготовности объекта к эксплуатации составляется соответствующий акт.

КАКОЙ ДОКУМЕНТ ПОЛУЧАЕМ?

Акт государственной комиссии о принятии в эксплуатацию завершенного строительством дома.

ШАГ 14. ПОЛУЧЕНИЕ СВИДЕТЕЛЬСТВА О СОБСТВЕННОСТИ В БТИ И РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ В БТИ

ЧТО ДЕЛАЕМ?

Обращаемся в бюро Технической Инвентаризации с Актом государственной комиссии о принятии в эксплуатацию завершенного строительством дома. В правоустанавливающем документе о праве собственности на дом ставят соответствующую отметку – то есть, регистрируют дом.

КАКОЙ ДОКУМЕНТ ПОЛУЧАЕМ?

Свидетельство о праве собственности на дом.

ЗОНЫ КОНТРОЛЯ

Если дом строился с проектной документацией, то БТИ его зарегистрирует, а если нет, то в документе будет стоять штамп «Самовольное строительство», и такой объект нельзя ни подарить, ни продать.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано, но в судебном порядке и лишь при условии, если будут пройдены все шаги по согласованию проекта в узаконенном порядке, и сохранение здания не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью людей.

ШАГ 15. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА НА ОБСЛУЖИВАНИЕ С КОММУНАЛЬНЫМИ СЛУЖБАМИ

ЧТО ДЕЛАЕМ?

После прохождения всех вышеназванных инстанций застройщик заключает договора на обслуживание со службами по электро- и газоснабжению, водоканалом и т.д.

ЗОНЫ КОНТРОЛЯ

• Обращаясь в соответствующие инстанции, надо иметь на руках Акт государственной комиссии о принятии в эксплуатацию завершенного строительством дома и правоустанавливающий документ о праве собственности на дом.

 КАКОЙ ДОКУМЕНТ ПОЛУЧАЕМ?

Документов несколько – это договора на обслуживание с вышеназванными службами.

Автор: Ольга Камоликова
Источник: Украинский Строительный Каталог (Секреты успешной стройки)