Историко-географические аспекты проблемы жилья и жилища

Жилье и жилище: понятийные различия
Развитие функционализма в архитектуре, индустриализация строительства, стремление к экономичности, глобализация – все это приводит к формированию монотонного, безликого, чужеродного любому природному, этническому и культурному ландшафту жилища как продукта современной цивилизации.
В противоположность этому жилье как социо-культурная среда обитания, как воплощение образа и стиля жизни, стремится к максимальной индивидуализации и неповторимости.
Проблема жилья и жилища возникла из попытки навязать целой стране, весьма разнородной в культурном отношении, некоторые рационалистические схемы, редуцирующие и эту культурную разнородность, и исторически сложившиеся уклады жизни, и семейные этнические традиции, и онтологические основания организации жизни, и природу человека.
Стремление сделать человека винтиком социалистического способа производства, семью – ячейкой общества, а весь народ – строителем коммунизма требовало решения ряда исполинских задач, одной из которых являлось разрушение общественной, частной, семейной и личной жизни и переплав их в одну – государственную форму.
Наряду с «классовым» террором, введением неправого государственного порядка, провозглашением новой этики, решению этой задачи было подчинено превращение жилья в жилище, принципиальными различиями между которыми можно считать следующие:

С современной точки зрения можно утверждать, что жилище – продукт проектирования и строительства, жилье – процесс обживания и вживания человека в свое жилище. Если жилище может быть представлено объектно, то жилье – процессуальный продукт (или товар): жилье есть в значительной степени жизненный путь, way of life, вехами которого являются сменяющие друг друга образы жизни. Это означает, что:
а) материальная составляющая и духовная составляющая жилья – финансовые, интеллектуальные и духовные вложения потребителя жилья, являющегося одновременно и его созидателем;
б) цена жилья непредсказуема и апостериорна, в отличие от цены жилища, которая устанавливается априорно и вполне предсказуема.
Жилье, будучи инфраструктурой, не имеет конкурентов или заменителей, но у человека на его жизненном пути может и должен быть выбор в распределении своих средств между жильем, образованием, путешествиями, автомобилем и другими подобного рода товарами и услугами.
Жилище как инфраструктура должно быть избыточным, жилье как сервис – достаточным. Дефицит жилья и жилища приводит к тоталитаризму и свертыванию демократии и институтов самоуправления.

Исторический экскурс: методы и способы превращения жилья в жилище
Строго говоря, это произошло еще до Октябрьской революции: летом 1917 года муниципальная программа партии эсеров принимается как правительственная. Ключевым пунктом этой программы является «социализация земли, понимаемая как изъятие ее из товарного оборота и обращение в состояние народа».
Ровно через год после того, в июле 1918 года, за подписью секретаря МГК Каменева, выходит постановление Московского совета рабочих и красноармейских депутатов о советизации (т.е., муниципализации) жилищ и земель в Москве. Тем же постановлением была начата многолетняя кампания по превращению социо-культурного пространства жилья в кубатурно-квадратурные фикции жилищ. Началось уплотнение: 20 кв. аршин (10 кв. м) пола на одного человека и ребенка до 2 лет, а также 10 кв. аршин на ребенка от 2 до 12 лет. Уплотнение сопровождалось реквизицией мебели по странной норме. Каждого наименования – не более одного предмета: если с одним столом на семью еще можно примириться, то с одним стулом или одной постелью – с трудом. Дальнейшее нормирование распространяется на количество ванн, туалетов и т.п.
По мнению М. Г. Мееровича, перед советскими архитекторами и градостроителями была поставлена задача создания пространства, формирующего образ жизни советского человека – коллективиста, пролетария, лишенного чувства собственного достоинства и частной собственности, героического альтруиста и патриота-интернационалиста (странно, но это противоречие оказалось совместимым в советском человеке). В 1922 году на жилтоварищества был наложен 10%-ный натуральный жилищный налог. Эта мера оказалась более драконовской и вызвала куда более ужасные последствия, чем продразверстка – ведь хлеб еще может вырасти на следующий год, а жизненное пространство такой способностью к воспроизводству не обладает.
Для целей изъятия жилья была создана ЧЖК (Чрезвычайная жилищная комиссия), которая совместно с ВЧК реквизировала более 12 тыс. из примерно 15 тыс. московских квартир. Жилищный психоз, о котором писали тогда газеты и который обсуждал булгаковский Воланд на сеансе в Варьете, был вызван не самим актом изъятия, а распределением изъятого:

• рабочим – 5 658 (44.7%);
• совслужащим – 1 524 (12.0%);
• слушателям ВУЗов – 942 (7.6%);
• партшколам – 707 (5.6%);
• РОНИ (образовательная структура) – 223 (1.8%);
• ... нечистой силе – 3614 (28.3%).

Бывшие владельцы этих квартир и комнат, перейдя в подвал или в ставшую коммунальной квартиру соседа, ежедневно видели, что в их родном гнезде происходит нечто невероятное: все это стало явочными, допросными и прочими помещениями ВЧК. Так был создан специфический фонд для привлекаемых извне чекистских и партийных кадров. Ценой преступлений и предательств человек мог вырваться в центр (страны, области или района – масштаб неважен), получить казенную квартиру, в которой он не хозяин, которая есть не только местом проживания, но и рабочим местом. Человек вырывался из круга родных, друзей и знакомых в вакуум специфических внутрипартийных или внутричекистских отношений, становился заложником этой засекреченной круговой поруки и агентом, погруженным в социальную среду. Его мироощущения ничем не отличались от сознания шпиона, заброшенного в чужую страну, на вражескую территорию. И он вел себя соответственно, вызывая страх и одновременно распространяя вокруг себя недоверие. Лишь много десятилетий спустя органы и партаппарат начали создавать себе привилегированное спецжилье, отделенное от рядовых хрущоб, разумеется, сохраняя за собой огромный потенциал жилья для «входящих».
Несмотря на огромное количество строительных контор и трестов (только в Москве действовали такие мощные бюрократические структуры как Госстрой, Жилстрой, Мосстрой, Госстройконтора, никакого жилищного строительства по сути не велось, хотя численность населения Москвы за первые два года НЭПа увеличилась вдвое. В 1923 году были построены первые тридцать 8-квартирных бараков в Богородском для рабочих и служащих завода «Kрасный богатырь». На митинге открытия поселка тов. Подвойский назвал это явлением пролетарской культуры (квартиры по 22 кв. м выдавались на пятерых первопоселенцев, удваивавших свою численность за год-полтора).
Вместо жилищного строительства происходили либо экспроприации различных видов, либо занятие под жилье тех или иных жилых и нежилых помещений. Так, авиационный завод «Салют» занял в 1923 году помещения бывшей Измайловской военной богадельни, построенной архитектором Тоном в 30-е годы XIX века. До того инвалидов разогнали и рассеяли по домам окрестных сердобольных старушек, а при въезде заводских каждый жилой этаж поделили пополам, просторные палаты разделили на клетушки-пеналы. В результате было расселено около 5 тыс. человек там, где раньше проживало 500 совсем не барствующих и одиноких людей.
Вся идеология жилищного строительства держалась на сугубо пролетарских идеях нищеты – удешевления жилищ донельзя. В 1924 году ЦИК И СНК РСФСР устанавливают цену на землю в Москве в размере 3 коп. за 1 кв. сажень (4,55 кв. м). Темпы строительства при огромном потоке новой рабочей силы оставались смехотворно низкими: в 1925 году по всей стране было истрачено 10 млн. руб., что позволило дать жилье 30 тыс. чел.; в 1932 году в Москве было построено всего 120 стандартных 16-квартирных бараков на 10 тыс. жителей при среднегодовом приросте численности населения за 1931-38 гг. в размере 220 тыс. человек. Потребность в новом жилье удовлетворялась на сотые и тысячные доли процента (в 1925 году – из 27 тыс. заявок было удовлетворено 50-60 или 0.2%). Проведенный в том же году конкурс Моссовета в строительном техникуме имени тов. Каменева отверг 80% проектов как не соответствующие идеям удешевления.
Квартплата устанавливалась с учетом следующих обстоятельств:

• размер занимаемой площади;
• местонахождение (за пределами Камер-Коллежского вала, то есть на окраинах, устанавливалась 10%-ная скидка);
• размер заработка (примерно 1% от зарплаты за одну квадратную сажень полезной площади в месяц).
• социальное положение.

Еще медленнее создавалась социо-культурная инфраструктура, хронически отстававшая от темпов жилищного строительства. Все это, включая квартирный психоз и ужасы квадратур и кубатур, совершенно нелепые «голодные» нормы и правила (естественный рост семьи расценивался как самоуплотнение, и на этом основании людям отказывали в постановке на очередь), породило не только мощную индустрию и систему взяточничества и вымогательств, но и совершенно специфическую культуру жилища и быта: коммуналки, очереди за всем – за хлебом, зарплатой и в туалет. Отставание в обеспечении функциями обслуживания было характерно для исторически значимого периода: с начала 20-х и до конца 80-х годов. Если в США жилые кварталы (девелопменты) строятся без этой инфраструктуры, то это объясняется, в основном, повальной автомобилизацией населения, то в СССР это же отставание можно считать целенаправленной политикой порабощения людей.

Рынок и экономика жилья и жилища
Теперь перед нами стоит противоположная проблема: искусственно-технически, не дожидаясь медлительного естественно-исторического хода событий, вернуть людям жилье.
И первое, что необходимо сделать и во многом уже сделано – вернуть жилье в сферу экономики и рыночных отношений, но это не означает полное отрицание государственного, общественного, социального регулирования в сфере жилья. Речь идет, прежде всего, об экономике доступного жилья.
Жилье как инфраструктура должно быть доступно всем – но не любое жилье любому: для бездомных должны быть доступны ночлежные дома, для студентов – общежития, для солдат – казармы, не оскорбляющие человеческое достоинство солдат, для начинающих семей – скромное жилье, для людей, твердо ставших на ноги – комфортабельная квартира или отдельный дом, для пенсионера – жилье в благоустроенном пансионе (например, в обмен на занимаемое ранее собственное жилье).
Доступность жилья определяется не только ценовой доступностью, но также такими формами доступности, как пространственная и транспортная. Пространственная доступность означает, что огромные дискомфортные и экстремальные пространства должны быть объявлены недоступными для жилья: речь идет об арктических островах, высокогорьях, районах, пораженных радиацией, экологически и тектонически опасных или экстремально загрязненных. Изохрона транспортной доступности города не должна превышать одного часа для путешествия в одну сторону.
Кроме того, из понятия «доступное жилье» должно быть исключено дотационное государственное и муниципальное жилье, недоступное по тем или иным причинам для тех социальных слоев, которым оно предназначено, но непосильное для них с точки зрения платы за аренду или жилищно-коммунальные услуги. Обилие в России разного рода льгот для различных групп населения свидетельствует о том, что для этих групп нет доступного их доходам жилья. Эти слои населения находятся в унизительном положении зависимости от муниципальных и государственных властей.
Рассмотрим основные критерии доступного жилья.
Критерием экономической доступности жилья может быть соотношение стоимости жилья и годового совокупного семейного дохода на момент приобретения жилья: цена на жилье не должна превышать 10-кратный размер годового семейного дохода на момент покупки жилья.
Исторически доказано, что цены на жилье и труд растут с одинаковым темпом. Это значит, что, если цена на жилье не превышает десятикратной суммы годового дохода, то семье гарантирована доступность именно этого жилья. Но если за этот расчетный десятилетний период предполагается или реализуется карьерный или профессиональный рост членов семьи, то семья вправе считать для себя доступным примерно через 10 лет более дорогое жилье – в том же или другом жилище.
Доступность жилья определяется, в общем смысле, степенью обобществления (открытостью жилья) и совместностью использования пространства и времени: чем доступней жилье, тем больше мест общего пользования, тем индивидуальное (семейное) жилье чаще пересекается с другими как в формах владения, так и в формах использования. Например, наличие мини-прачечных самообслуживания в большинстве жилых комплексов США делают жилье более доступным – отпадает необходимость покупки и монтажа дорогостоящей техники в каждой квартире.
Доступность возрастает и становится экономически заметной по мере включенности в формирование жилья на стадии проектирования конечного потребителя. Речь идет, прежде всего, не о проектировании жилища, а о проектировании среды обитания. Архитектурно-планировочные и строительные решения, а также принятое в городе или поселке законодательство определяют формальные ограничения (запрет на изменения, касающиеся несущих конструкций, законодательный запрет на использование дисгармонирующих красок, ограничения по высоте дома и окружающих его деревьев и т.п.), но не содержания жилья (интерьера, планировки и функционализации помещений, традиций и уклада жизни).
Чем более трансформируемо жилое пространство, чем больше образов и стилей жизни оно может в себя включать (актуально и потенциально), тем доступней жилье. Чем меньше трудовых, временных, материальных и финансовых усилий требует любое преобразование, тем доступней жилье.
Чем более социально однородна жилая среда, тем, в общем, более она доступна для представителей этой социальной страты: жить бедному среди богатых также неуютно и недоступно, как богатому среди бедных. Разумеется, это не означает профессиональной однородности: чем разнообразнее профессиональный состав, тем богаче жилое пространство, тем более оно коммуникативно насыщено.
Жилье считается доступным, если оно является безопасным и здоровым для жизни. Следует только заметить, что показатели этого критерия становятся все изощренней и разнообразнее: еще 10 лет тому назад никто не говорил об электромагнитном загрязнении среды, а в России еще никто не выдвигал требование присутствия в жилой среде диких птиц и животных, как это принято в США и Западной Европе.
Считается, что критической для транспортной доступности является часовая изохрона ежедневных трудовых поездок. Согласно теории Г. А. Гольца, среднее значение городских трудовых поездок в городах на протяжении более 200 лет в России составляло 30 минут, независимо от преобладающего в разные эпохи вида городского транспорта. На рубеже XX-XXI веков во всех крупных городах России произошла транспортная революция: теперь средней является часовая доступность, а предельно допустимой – двухчасовая.
Особенностью российского рынка жилья является очевидное доминирование на нем производителей и представляющих их интересы продавцов. Несмотря на бурное жилищное строительство, жилищный рынок заметно схлопывается: около 40% нового жилья простаивает, хотя это жилье и продано. Жилища перестают быть основанием для жилья, а вложения в новые квартиры суть неспецифические инвестиции: свободные финансовые средства гораздо выгоднее и надежнее вложить в новую квартиру, чем в банк, ПИФы, золото или акции. Жилища становятся самым эффективным финансовым инструментом. И чем дефицитней жилища, тем быстрее растут цены: инвесторам, производителям и торговцам выгодно иметь в стране или городе дефицит и недоступность жилья. Следует при этом заметить, что в условиях наступившего кризиса этот рынок стал одним из наиболее рискованных.
На рынке вторичного и старого жилья, включая ветхое и аварийное, происходит нечто подобное: жилища превращаются в источник доходов (чаще всего не декларируемых и нелегальных), что превращает весь рынок жилья в криминогенный. Нигде так не развита коррупция, взяточничество и «откаты», как в жилищном строительстве и на рынке жилья. В настоящее время конечная цена жилья в семь раз выше себестоимости его производства: «три счетчика» поглощаются «откатами» и взятками и еще три представляют собой сверхприбыли в этой сфере.
Отличительная особенность жилья от других товаров и услуг заключается в том, что, как правило, по мере использования жилья его цена не амортизирует, а растет (амортизирует жилище, да и то, если построено на скорую руку: зэками и в расчете на решение жилищных проблем одного поколения). При этом, разумеется, взаимосвязаны между собой возраст и цена жилья: чем они выше, тем менее ликвидно это жилье. В этом смысле жилье обладает такими же рыночными особенностями как коллекции марок и монет: чем обширней и богаче коллекция, тем более она выражает индивидуальные вкусы и пристрастия владельца, тем она уникальней и тем меньше шансов продать ее целиком. К сожалению, в отличие от филателистических и нумизматических коллекций, жилье почти всегда представляет собой единый и неделимый лот, если не прибегать к практике «уплотнений».

Городская планировка, градостроительство и география жилища
В российской практике градостроительства, проектирования городов и районной планировке географические исследования занимали заметное место. К этим исследованиям относятся: география городов, география населения и расселения, региональная география, география ТПК и производительных сил, география размещения природных ресурсов, рекреационная география, география транспорта, строительных материалов и стройиндустрии.
Фактически, география занимается исключительно жилищными вопросами: обеспеченностью населения квадратными метрами, плотностью застройки и заселения, пассажиропотоками, геометрией и физикой расселения и городского пространства (этажностью, озеленением, загрязнением и т.п.)
Даже в новейших, постмодернистских географических разработках человек отсутствует – он не вписывается в масштаб географических исследований и подменяется статистически значимым «населением», некоей демографической фикцией, в которой не может быть отражена жизнь и единица измерения жизнедеятельности – жилье.
Все доводы в пользу географического изучения населения верны до тех пор, пока города, регионы, общины и сам человек будут оставаться объектами научного рассмотрения, а не субъектами деятельности, прежде всего, жизнедеятельности. Субъект, по крайней мере с точки зрения географической науки, неописуем, но именно в силу своей субъектности он и не нуждается в описаниях: ему нужна профессиональная научная и проектная помощь в жизнестроительстве и создании жилья, а не описания.
Функция государства, помимо нормативного и законодательного регулирования, в программе доступного жилья должна быть ограничена дообеспечением средствами до достижения уровня доступности проблемным социальным группам.
При этом желательны немонетарные формы дообеспечения.
Основные программы обеспечения населения доступным жильем разворачиваются в следующем спектре:

• изменение системы проектирования и доступ в эту систему потребителей (жителей) как на начальной фазе проектирования, так и в ходе эксплуатации жилья;
• создание системы общего (непрофессионального) архитектурно-дизайнерского образования, такого же массового, как лингвистическая и кредитно-финансовая грамотность;
• программы строительной индустрии и индустрии строительных материалов по использованию материалов и строительных технологий доступного жилья для различных групп и слоев населения;
• программы занятости и создание рабочих и образовательных мест непосредственно в жилой зоне для всех или некоторых членов семьи;
• программа демагистрализации пассажирского транспорта, создание коллекторных сетей, узлов и парков, систем фидерного (дисперсного) развоза;
• переход от слогана «рост материального благосостояния» к программе «доступное наемное жилье – 40% месячного дохода семьи, доступное собственное жилье – десятилетний доход семьи»;
• развитие долгосрочного (30 и более лет) кредитования при покупке жилья и возможностей многоразового перефинансирования кредитов;
• изъятие из общедоступного жилого фонда льготных фракций и сепаратное размещение некоммерческого (дотационного) жилья, исключение из состава льготного населения представителей всех ветвей власти;
• отказ от двойного (рыночного и БТИ) ценообразования;
• обеспечение экологической чистоты и безопасности не только внутри жилой среды, но и вне ее, до пределов пешей прогулочной доступности (3-5 км) независимо от класса жилья; право на чистоту должно стать базовым (как продукты питания или медицинская помощь первой необходимости);
• изменение земельного законодательства.

Мы стоим перед альтернативой и вызовом мирового сообщества: либо мы вступаем в современную волну глобализации и, следовательно, должны иметь свободно конвертируемое профессиональное образование, инфраструктуры и технологии мирового уровня, законодательство, отвечающее нормам международного права; жилье, адекватное мировым стандартам и представлениям; либо мы отказываемся участвовать в ней. В этом аспекте жилище как цивилизационный продукт становится все более однообразным и монотонным, гомологичным, а жилье как культурный процесс – все более уникальным, своеобразным, неповторимым.

Автор: Александр Левинтов
Источник: журнал "АСС"