Финансовые риски стройки

Стоимость строительства дома

Архитектурный проект
В строительстве есть этапы, где любая экономия просто противопоказана, и главный из них – архитектурный проект. Казалось бы, что может быть проще – взял готовый проект дома на специализированном сайте и можно начинать строительные работы. Но на сайтах представлены образы зданий, тогда как вся сопутствующая техническая документация не показывается и высылается покупателям проектов индивидуально. «Построить без проекта можно разве что незамысловатый дачный домик, где не нужен фундамент, где нет капитальных работ. И то, нет никакой гарантии, что это строение не завалится в скором времени», – говорит директор ЧП ПЕРСПЕКТИВА ПЛЮС Иван Руденко. Он вспоминает, как однажды пришлось переделывать дом, возведенный без проекта. При его строительстве использовались 12-метровые бетонные плиты, с помощью которых владельцы дома создали большие и просторные комнаты. Но через год плиты начали проседать, и здание грозило сложиться, как карточный домик. «Пришлось снимать крышу. Для укрепления плит в комнатах возводили дополнительные перекрытия и колонны. В большинстве случаев сохранить большие и просторные комнаты, как того хотелось владельцам, не удалось», – рассказывает Иван Руденко. По его словам, переделка здания обошлась почти в 40% от первоначальной сметы дома, тогда как разработка архитектурного проекта занимает в среднем 5–10% от сметы.
На самом деле большинство финансовых рисков при строительстве частного дома так или иначе связаны с наличием или отсутствием архитектурного проекта. Этот документ включает в себя весь план постройки – от фундамента до кровли, а также учитывает все инженерные системы будущего дома. Строители отмечают: поиски и эксперименты на бумаге или экране компьютера, даже при участии дорогостоящего архитектора, обойдутся дешевле экспериментов на натуре, в процессе строительства. Имея полный проект, заказчик в значительной степени застрахован от неожиданностей, будь то цена, сроки или непосредственно сам конечный результат.

Энергосберегающие технологии! Сколько стоит построить дом
При возведении дома большинство заказчиков думают о том, как быстрее закончить строительные работы, но редко кто задумывается, во сколько обойдется содержание жилища в будущем. Максимум, корректируют площадь, чтобы избежать налога на недвижимость. Напомним, чиновники предлагают со следующего года ввести налог на недвижимость с домов, жилая площадь которых превышает 250 м².
Но основная часть расходов приходится на оплату коммунальных услуг, и со временем платежи будут только увеличиваться. Только за последний год услуги ЖКХ выросли в среднем на 10–15%. В то же время при правильном подходе эти расходы можно свести к минимуму.
Например, сколько необходимо заплатить коммунальщикам для поддержания жизнедеятельности трехэтажного, а с учетом мансарды и технических помещений, пятиэтажного дома? В среднем 2–4 тыс. грн/месяц. Член союза архитекторов Украины Татьяна Эрнст из всех коммунальных услуг использует только холодную воду, электричество и канализацию. В результате за свой дом, где 22 помещения (11 жилых и 11 подсобных (с/у, кладовые, технические), общая площадь дома 328,5 м²), где есть бассейн, сауна и четыре ванные комнаты, она платит в год в среднем 3,1 тыс. грн (2,5 тыс. – электричество, отопление/охлаждение и вентиляция, а 600 грн – холодная вода и канализация), или до около 260 грн/месяц. Секрет состоит в технологии проектирования и строительства, которая называется рassive house (РН). Дом Татьяны Эрнст сориентирован по сторонам света и качественно утеплен: стены и фундаментная плита – вспененным стеклом, а в окнах стоят энергосберегающие стеклопакеты с тройными стеклами и инертным газом между ними. Тепло, а не электричество, которое еще нужно будет конвертировать в тепло, дому дают гелиоколлекторы совместно с тепловым насосом. Последний обеспечивает и бесплатный холод летом, для охлаждения здания. В стенах на высоте до 170 см проложена система труб излучающего отопления/охлаждения с теплой (до 32 градусов) водой зимой и прохладной (до 22 градусов) – летом.
Минусом РН, да и любых энергосберегающих технологий, является увеличение сметы строительства. Так, дом, возведенный по технологии РН, обойдется на 30% дороже традиционного аналога. Но в итоге за счет ежегодного увеличения коммунальных платежей первоначальные инвестиции окупятся максимум за восемь лет. А вот переделка готового здания под энергосберегающее удорожит процесс на 15–20%.

О рисках при утеплении
Валентин Шацкий,
технический консультант ООО СЕН-ГОБЕН СТРОИТЕЛЬНАЯ ПРОДУКЦИЯ УКРАИНА
С точки зрения работ по утеплению дома финансовые риски застройщиков при строительстве малоэтажных зданий в основном могут быть связаны с применением некачественных материалов для утепления. Например, если используются материалы, которые не имеют отечественных сертификатов и не прошли испытания на срок эффективной эксплуатации. У утеплителей низкого качества основная характеристика теплоизоляционных материалов – теплопроводность – может не соответствовать заявленной, что влечет за собой большие счета за отопление и электроэнергию. Кроме качества самих материалов, необходимо обращать внимание на правильность монтажа утеплителя – без зазоров и щелей, для того, чтобы избежать теплопотерь в процессе эксплуатации здания.
На сегодняшний день при строительстве малоэтажных зданий коттеджного типа строители крайне редко придерживаются государственных строительных норм и не производят теплотехнический расчет конструкций. Кроме того, часто приходится сталкиваться с ситуацией, когда, к примеру, вместо 200 мм утеплителя на кровле применяют 100–150 мм, вследствие чего в зимний период здание будет терять тепло, а в летний – прохладу.

О том, как избежать потерь при стройте
Константин Анисимов,
генеральный директор компании ВИНЕРБЕРГЕР в Украине
При строительстве дома заказчик должен грамотно оценить возможные риски. Строительные риски подразумевают увеличение сроков возведения объекта, недостаточную квалификацию подрядчиков по применению ими современных материалов, оборудования и технологий строительства. Все это может обернуться для застройщика лишней тратой денег как на этапе строительства, так и в ходе эксплуатации.
Как избежать строительных рисков и финансовых потерь?
Во-первых, планировать бюджет стройки и грамотно распределять средства при выборе материалов. Некоторые думают: я купил кирпич, хоть и разваливающийся в руках, но «по дешевке», значит, стройка наполовину уже сделана. Это неверно. Стоимость стенового материала занимает всего 5–7% от стоимости строительства всего дома. А ведь стены – это один из элементов дома, который в дальнейшем заменить нельзя. Например, выбор в пользу керамических блоков Поротерм позволяет застройщику на многие годы забыть о проблемах стен и получить значительную экономию на отоплении.
Во-вторых, четко понимать, сколько денег вы готовы вложить не только в стройку, но и в перспективе – в эксплуатацию дома. Если не хотите в будущем переплачивать втридорога, выбирайте энергосберегающие материалы и стройте теплый дом. И не бойтесь, если стены будут эффективнее требуемых нормативов, это экономия затрат на обогрев зимой и на кондиционирование летом.
В третьих, работайте с профессионалами и контролируйте процесс. Если строят непрофессионалы – вам грозят переделки. А переделка стоит дорого. Скупой платит дважды, но в некоторых случаях и переделать ничего и не получится. Скажем, если были допущены ошибки при устройстве фундамента, выполнении гидроизоляции и возведении стен. А ведь коробка дома (включающая фундамент, стены, изоляцию, перекрытия, кровлю) составляет чуть более 35% от общей сметы строительства дома, что не так уж много, учитывая, что это основа дома.
В-четвертых, находите возможность регулярно финансировать строительство и строить без перерывов. Опыт показывает: при строительстве двух одинаковых домов, возводимых разными темпами (непрерывно и с перерывами), дом, что строится интенсивно в течение года, обойдется на 20–30% дешевле варианта, когда стройку растягивают на годы.

Строительные материалы
На покупке строительных материалов можно сэкономить значительную сумму. Но и здесь существуют определенные риски. Сегодняшняя рыночная ситуация характеризуется большим количеством контрафакта, присутствующего на рынке. Так, например, доля некачественного цемента в сезон достигает 25–30%, а сухих строительных смесей – до 15–20%. Чаще всего встречаются подделки под известные марки, но иногда и сами производители в погоне за уменьшением себестоимости изменяют рецептуру продукции. Кроме того, на рынке появилось много опасной продукции. Как отмечает эксдиректор по продажам компании СОЛИД Владимир Гриценко, например, некоторые турецкие сухие строительные смеси являются асбестосодержащими, то есть токсичными. К сожалению, самостоятельно разобраться в рыночной ситуации достаточно сложно, поэтому лучше обратиться к специалисту.
По словам строителей, чтобы не переплачивать лишние деньги, стройматериалы следует закупать оптом. Супермаркеты формата DIY («сделай своими руками») удобны, когда необходимо приобрести полезные мелочи: бумагу для заклейки окон, отвертку, гвозди или же элементы декора – люстры, обои и пр. Но когда речь заходит о крупной закупке цемента, песка, сухих строительных смесей – наилучшим выходом будет обратиться в оптовые компании по продаже стройматериалов. Разница между ценой магазина и оптовой компании может достигать 15%. С целью снижения транспортных расходов Иван Руденко рекомендует поискать точки продажи стройматериалов поближе к возводимому объекту. «Песок, щебень, цемент можно купить в радиусе 50 км практически от любого места строительства», – говорит он.
Заказчик должен понимать, что лучше не отступать от прописанных в проекте количества и качества строительных материалов. По словам прораба Игоря Акимова, иногда, пытаясь минимизировать расходы, заказчики заменяют портландцемент на шлаковый. «Шлаковый дешевле, однако для наружных работ его нужно раза в три больше, чем портландцемента. Никакой экономии не получается, одна только головная боль», – комментирует Игорь Акимов.
Помимо этого, отмечает он, довольно часто при строительстве термодомов (пенопласт+бетон) заказчики экономят на арматуре, закупают ее меньше, чем положено по проекту. В итоге страдает прочность здания, при сильной нагрузке здание будет «трещать».

Об экономии и окнах
Владимир Мудрак,
руководитель отдела прикладной техники направления «Окна и фасады», компания REHAU
Окно является самым слабым местом здания с точки зрения теплопотерь. Даже самое современное, оно в несколько раз холоднее утепленной стены здания. Экономия на окнах всегда чревата повышенными затратами на отопление здания зимой и кондиционирование летом. Приведем простой пример: наиболее дешевый вариант остекления – это применение обычного трехкамерного ПВХ профиля в комбинации с однокамерным стеклопакетом. Если же применить однокамерный стеклопакет с низкоэмиссионным стеклом, то удорожание составит лишь 3–5%, при этом окно «потеплеет» минимум в полтора раза. Если вы строите не на продажу, а для себя, то лучший вариант остекления это использование пятикамерного профиля, к примеру REHAU Euro-Design 70 или REHAU Brillant Design, в комбинации с двухкамерным энергоэффективным стеклопакетом, внутреннее стекло которого имеет низкоэмиссионное напыление для защиты от теплопотерь в зимний период, а внешнее оснащено мультифункциональным покрытием, не только препятствующим теплопотерям зимой, но и защищающим помещение от перегрева летом. Поскольку затраты на кондиционирование жилища, как правило, в 2–2,5 раза превышают затраты на отопление, то такое решение более чем оправданно. Заполнение стеклопакета аргоном практически не удорожает окно, но может значительно повысить его энергоэффективность. Такое окно на 30–40% дороже самого дешевого варианта остекления но в 2,5 раза теплее! Очень важно не экономить на монтаже окон и обеспечить гидроизоляцию монтажных швов снаружи дома и пароизоляцию изнутри помещения, чтобы пеноутеплитель всегда оставался сухим и не утратил своих свойств в процессе эксплуатации.

Строительные бригады
Выбор строительной бригады – занятие весьма хлопотное. Многие игроки рынка советуют не доверять «шабашникам», поскольку при всей дешевизне их услуг сэкономить на работе таких «специалистов» достаточно сложно. Как правило, в этих командах работают непрофессионалы, а это означает, что они могут увеличить расход строительных материалов. «Я решил сэкономить на кровельщике и нанял двух ребят, которые у соседей ремонт в доме делали. Может, как отделочники они и хорошие, но крышу мне испортили. Пришлось перекладывать», – рассказывает киевлянин Ростислав Дихтярь, в прошлом году закончивший строить дом. По его мнению, лучше все-таки изначально нанять бригаду специалистов. Да, это будет стоить дороже, но такие работники сами помогут сэкономить на возведении дома – подскажут, где можно приобрести материалы по более низким ценам и какое оборудование дешевле в эксплуатации. «Однако полностью отстраниться от процесса строительства не получится», – утверждает он. Ростислав Дихтярь вспоминает, что сначала решил сбросить все хлопоты, связанные с возведением дома на прораба – от закупки материалов до определения видов стройработ, но после того как увидел смету, решил посетить несколько оптовых точек по продаже стройматериалов под видом прораба и сразу же получил предварительные скидки на 10–15%.
Опыт киевлянина ничем не примечателен, считают строители. Дело в том, что каждый уважающий себя прораб имеет не только скидочные карточки, но и договор с магазинами, продающими стройматериалы. Сотрудники таких магазинов в погоне за увеличением продаж выдают прорабам чеки с завышенными ценами. Разницу между реальной ценой и указанной в чеке прораб кладет себе в карман. «Требовать чеки вообще бесполезное занятие. Бланки с печатями продаются на рынке по 20 грн пачка», – делится Игорь Акимов и советует заказчику не лениться и до поиска строительной бригады самому узнать рыночные цены на стройматериалы, а также приблизительно просчитать смету.

О рисках и экономии на мансардных окнах
Александр Кахновский,
бренд-менеджер компании МИЗОЛ
Мансардные окна, находясь в наклонной плоскости кровли дома, подвергаются тем же самым нагрузкам, что и кровельный материал, например черепица, поэтому нужно правильно выбирать окно, чтобы стеклопакет в нем был как минимум с закаленным наружным стеклом, которое сможет выдержать все те нагрузки, которые могут на него воздействовать.
Для того чтобы уютно себя чувствовать в мансардном помещении зимой, чтобы было тепло, необходимо выбирать мансардное окно, которое имеет термоизоляционный блок, установленный по всему периметру коробки окна. При наличии такого блока теплоизоляционные показатели вашего окна сразу увеличатся более чем на 15%, тем самым вы сможете сэкономить на отоплении своего жилья.
При выборе мансардного окна важно также определить, какая именно комната будет расположена в том или ином помещении мансарды – спальня, детская или гостиная. Если это помещение с повышенной влажностью (ванная, кухня и др.), необходимо устанавливать окно, выполненное из профилей ПВХ, тогда у вас никогда не возникнет проблем, даже при появлении конденсата на его поверхности. Достаточно будет протереть окно сухой губкой, чего нельзя допускать в деревянном аналоге, поверхность которого, подвергаясь влаге, портится, и со временем окно нужно будет перекрашивать.
И напоследок хотелось бы подчеркнуть следующее: нужно не только выбирать качественное окно лучших европейских брендов, но и пользоваться услугами только высокопрофессиональных кровельщиков, т.к. сэкономив на этом, вы можете иметь впоследствии большие проблемы, а по статистике, 95% проблем, возникающих в мансардных окнах, обусловлены некачественным, непрофессиональным монтажом.

Автор: Дарья Кутецкая
Источник: ДОМ.ua