Застройщик и проект

Проектная документация на строительство
Проектная документация — это утвержденные в установленном порядке текстовые и графические материалы, которыми определяется градостроительные, объемно-планировочные, архитектурные, конструктивные, технические, технологические решения, а также сметы объекта строительства.
Рабочие чертежи дают информацию для строительства по архитектурным, конструктивным и инженерным вопросам. Комплект включает архитектурно-строительный раздел (архитектурную и конструктивную - комплект АС), инженерную часть. Минимально необходимыми для строительства являются архитектурно-строительный комплект и внутренние инженерные сети.

Проектная документация разделы
Архитектурный раздел включает подробно разработанное архитектурное описание с учетом конструктивных и инженерных особенностей. В состав входят:

• техническое описание (условия расположения здания, его габаритов, описание используемых материалов и технологий для всех конструкционных элементов, рекомендации по отделке);
• общие данные (пояснительная записка + технико-экономические показатели);
• планы этажей;
• план кровли;
• разрезы, фасады;
• спецификация материалов;
• спецификация окон и дверей;
• дымовентиляционные каналы;
• спецификацию окон и дверей.

Конструктивный раздел включает:

• общие данные;
• схему фундаментов;
• лестницы, разрезы, узлы;
• перекрытия;
• стропильную систему крыши;
• конструкцию крыши;
• спецификации элементов фундамента, стропильной системы, перекрытий;
• детали и узлы.

Внутренние инженерные сети включают:

• отопление и вентиляцию;
• водоснабжение и канализацию;
• электрооборудование.

Изменения в проектной документации
Если проектные решения устраивают заказчика, он заказывает проект привязки к участку и должен пройти согласования. Если покупатель проекта решает внести изменения, эта работа оплачивается по договоренности с архитектором. Проектная организация, которая делает привязку, при необходимости адаптирует зарубежный проект к украинским нормативам, конструкциям и материалам. К простым изменениям относят:

• увеличение наклона кровли в пределах 5 градусов;
• изменения в применении стеновых, изоляционных, наружных и внутренние отделочных материалов при условии сохранения требуемых параметров прочности и теплопроводности;

Сложные изменения в проекте - это:

• перенос и дополнительное размещение ванных и санузлов. Это может потребовать переноса вентиляционных каналов, увеличения толщины стен, условий опирания перекрытий и переработку конструктивной части проекта;
• изменение габаритов здания. Это повлечет переработку всей проектной документации;
• замена строительных материалов в ряде случаев. Это приведет к корректировке расчетов по несущей способности. Например, конструкцию крыши, рассчитанную на металлочерепицу, при применении натуральной черепицы придется значительно усилить;
• изменение формы крыши потребует трудоемкой разработки конструктивных узлов стропильной конструкции;
• пристройка или создание в габаритах дома бассейна, сауны, зимнего сада, потребует разработки отдельного проекта в этой части и перерасчета инженерного раздела всего дома;
• объединение в одном доме элементов из несколько проектов и т. п. Этот объем работ сопоставим с индивидуальным проектированием.

Если требуется существенная переработка архитектурных решений, будет правильнее заказать индивидуальный проект, обратившись к автору проекта-аналога или в архитектурно-конструкторское бюро.

Адаптация проектной документации 
Готовый проект жилого дома, включающий полный комплект технической документации, приобретенный застройщиком, должен быть "привязан" к условиям участка", (то есть адаптирован), что, прежде всего, включает:

• размещение дома на участке в соответствии с утвержденным генеральным планом;
• корректировку нулевого цикла в связи с конкретными грунтовыми условиями, для чего проводится их исследование;
• уточнение решения ограждающих конструкций в связи с расчетной температурой наружного воздуха и требованиями СНиП ІІ-3-79* "Строительная теплотехника";
• инженерное обустройство в соответствии с выдаваемыми местными эксплуатирующими организациями техническими условиями;
• возможности автономного решения систем отопления, водопровода, канализации, газоснабжения.

Согласно приложению 3.1 "Противопожарные требования" ДБН 360-92** "Планировка и застройка городских и сельских поселений" расстояние от проектируемого дома до строений на соседнем участке зависит от степени огнестойкости зданий (деревянные и временные сооружения имеют низкую 4 степень огнестойкости, в отличии от каменных - 2, в некоторых случаях 1-й степени). Минимальное расстояние между двумя зданиями 1 и 2-й степени — 6-9 метров, между зданиями 4 степени — не менее 10-15 метров.
Стоит учесть, что если на соседнем участке нет строения рядом с проектируемым, можно подойти к границе надела на минимальное расстояние 1 м от проекции на землю самого выступающего элемента здания, свеса кровли. Жилые дома на приусадебных участках следует размещать в соответствии с проектом застройки района (если таковой существует, уточнить это можно в райуправлении архитектуры) с установленным отступом от красных линий.

Индивидуальное проектирование
Первый этап проекта дома — эскиз, включает:
1. Посадку дома на участок соответственно расположения сторон света, раскрытию панорамных видов, застройки на соседних участках, направлению преобладающих ветров, подьездных дорог, перспективному размещению вспомогательных сооружений на участке (гараж, гостевая стоянка, баня, септик, скважина).
2. Внутреннюю планировку здания, исходящую из количества проживающих, их возраста, способа жизни - из этих данных можно получить требования к количеству этажей, размеру основных функциональных зон: гостиной, кухни-столовой, количеству и расположению спален, санузлов, гардеробов, наличие балконов, террас и веранд.
3. Оформление фасада здания, наружные отделочные материалы, материал и форма крыши. Пройти этот этап можно по-разному: нарисовать что-то самому в зависимости от наличия свободного времени и желания участвовать в планировании собственного жилья, просмотреть каталоги готовых проектов, или поручить этот этап профессиональному архитектору, который также поможет правильно составить задание на проектирование.
В результате нужно получить:
1. Поэтажные планы здания с основными и габаритными размерами, площадь каждого помещения и общую площадь здания.
2. Фасады и перспективные виды здания, с отделочными материалами, цветовыми решениями, формой и количеством окон.
3. Основной разрез по зданию с высотой потолков, формой двухсветных или мансардных пространств, подъему лестницы.
4. Схему генплана здания с привязкой его к границам участка.
В большинстве случаев этого комплекта с пояснительной запиской и основными показателями (площадями общими, полезными...) как по дому, так и по участку, достаточно для согласования в органах власти и получения стройпаспорта. Если решен этот первый, один из самых сложных этапов, дело за рабочим проектом. Этап рабочего проектирования требует не менее тщательного и скрупулезного подхода, если вы планируете получить продуманный, рациональный в строительстве, энергосберегающий дом, дом вашей мечты, в котором хочется жить и радоваться жизни.
До начала рабочего проектирования следует:
1. Изучить грунты на участке, обзавестись заключением геологического исследования для определения уровня грунтовых вод на участке, возможного подтопления, несущей способности оснований под фундамент.
2. Сделать топографическую съемку участка с изображением в масштабе существующих строений, деревьев, линий электропередач, подземных коммуникаций, перепада рельефа и относительных отметок возвышения.
3. Получить разрешение на проектирование и архитектурно-планировочное задание согласно ДБН Д.2.2-3-2004 "Состав, порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации для строительства" и ДБН 360 - 92** "Планировка и застройка городских и сельских поселений", которые выдаются в том случае, если этого требуют местные органы власти и правила застройки данного населенного пункта.
4. Получить технические условия по инженерному обеспечению будущего дома у поставщиков энергоресурсов в ваш будущий дом (это, как правило, районные электро- и газо- сети).
На этапе рабочего проектирования решаются следующие задачи:
1. Выбор с учетом особенностей доставки, складирования и монтажа, стройматериалов для конструкций здания: несущих и наружных стен, перегородок, междуэтажных перекрытий, конструкций крыши и фундамента.
2. Сбор нагрузок от максимального снегового покрова на крыше, веса стен, перекрытий и нормативной нагрузки от мебели и оборудования в здании, расчет фундамента под особенности участка, расчет несущих стен, перемычек над дверными проемами и окнами, арматурных поясов под перекрытия и мауерлаты крыши, расчет конструкций лестничного марша.
3. Проектирование систем водоснабжения и канализации внутри здания, подключение к наружному септику и скважине, расчет отопления и вентиляции, электроснабжения внутри здания (размещение и мощность светильников, розеток и выключателей).
4. Сведение пожеланий и расчетов инженеров и конструкторов в гармоничное архитектурное решение.
В результате нужно получить "Рабочий проект", куда, кроме пояснительной записки входят разделы "АР" - архитектурные решения и "КР" - конструктивные решения, могут объединяться в "АС" - архитектурно-строительные решения, а также "ОВ, ВК" - отопление, вентиляция, водоснабжение, канализация. "ЭО" - электрообеспечение, иногда "СС" – слаботочные системы, а также другие специфические разделы, в зависимости от сложности здания:
1. Генплан здания с привязкой его к границам участка и ведомостью зданий и сооружений.
2. Поэтажные планы здания с точными размерами стен, привязкой проемов, перегородок, уточненная площадь каждого помещения, планы этажей с маркировкой материалов полов, спецификация оконных и дверных проемов, перемычек, в некоторых случаях подоконников.
3. Фасады и перспективные виды здания, с указанием точных отметок относительно "нуля" здания, с отделочными материалами, цветовыми решениями, паспортом отделки фасада.
4. Все необходимые разрезы по зданию и отдельным специфическим частям, основные узлы в крупном масштабе.
5. План (фундамента, необходимые разрезы к нему, спецификация используемых элементов, ведомость расхода стали, бетона.
6. Расчет монолитного перекрытия, стропильной системы кровли со спецификацией и расходом материалов, узлы утепления и гидроизоляции кровли.
7. По инженерным разделам: поэтажные планы с оборудованием, аксонометрические схемы, пояснительные записки со сбором нагрузок, спецификация используемых элементов.

Источник: ДОМ.ua