АССБуд → Дом → Подготовка → Участок → "Подземные" камни землевладения. Часть 2

«Подземные» камни землевладения. Часть 2. Земельные аферы

Если продается домовладение (участок вместе с построенным на нем жилым домом), список документов пополнится документацией на дом. Прежде всего, необходимы правоустанавливающие документы с обязательной отметкой БТИ о регистрации права собственности. Также важно не забывать о ориентации дома.

Документы для продажи земли
В соответствии с Инструкцией, право собственности на жилой дом, дачу, садовый дом, гараж, другие постройки и сооружения может быть подтверждено одним из следующих документов или их дубликатов:
- нотариально удостоверенным договором купли-продажи, пожертвования, пожизненного содержания, ренты, дарения, обмена;
- договором о наследовании;
- свидетельством о приобретении арестованного недвижимого имущества с публичных торгов;
- свидетельством о приобретении заложенного имущества на аукционе (публичных торгах);
- свидетельством о праве собственности на объекты недвижимого имущества;
- свидетельством о праве на наследство;
- свидетельством о праве собственности на часть в совместной собственности супругов;
- договором о разделе наследственного имущества;
- договором о прекращении права на содержание при условии приобретения права на недвижимое имущество;
- договором о прекращении права на алименты для ребенка в связи с передачей права собственности на недвижимое имущество;
- договором о выделении части в натуре (раздел);
- ипотечным договором, договором об удовлетворении требований ипотекодержателя, если условиями таких договоров предусмотрена передача ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки;
- решением суда;
- договором купли-продажи, зарегистрированным на бирже, при наличии отметки о регистрации прав;
- договором купли-продажи земельного участка;
Также продавец должен предоставить:
- домовую книгу;
- справку-характеристику БТИ на отчуждаемый объект недвижимости;
- акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, если дом был построен продавцом;
- технический паспорт домовладения (документ, содержащий: план земельного участка, рельеф участка, экспликацию площади земельного участка, описание зданий и сооружений, назначение, техническое состояние и стоимость зданий и сооружений);
- технический паспорт здания (строения) с поэтажным планом на каждое строение, находящееся на участке;
- выписку из домовой книги о зарегистрированных на площади дома лицах;
- справку об отсутствии налогового залога — извлечение из Государственного реестра отягощений движимого имущества. Оно необходимо для каждого из покупателей; каждого из сособственников отчуждаемого недвижимого имущества; второго из супругов в том случае, если недвижимость приобретена в период пребывания в браке;
- справку об отсутствии запретов на отчуждение — извлечение из Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества. За выдачу справки с лица, которое обратилось за совершением нотариальных действий, взыскивается плата в размере, устанавливаемом Министерством юстиции Украины;
- письменное согласие второго из супругов на отчуждение (или приобретение) объекта недвижимости, который пребывает в общей совместной собственности;
- письменное заявление участников общей долевой собственности об отказе осуществить право преимущественной покупки доли продаваемого имущества или документ, подтверждающий уведомление других сособственников о том, что доля продается, если продаваемая недвижимость пребывает в общей долевой собственности;
- разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение недвижимости, если собственником или сособственником объекта недвижимости является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный субъект;
- доверенность, если сделка заключается не лично собственником, а его представителем.
Владимир Степенко, директор по маркетингу компании SV DEVELOPMENT, обращает внимание, что обязательное условие для проведения нотариальной операции по купле-продаже домовладения (дом+участок) — наличие акта о введении дома в эксплуатацию. Если такой акт отсутствует, сделка не может быть заключена. Правда, данное правило некоторые "обходят". Если дом не введен в эксплуатацию, то в документах указывают, что продается не дом, а строительные материалы на участке. И уже покупателю необходимо будет после оформления сделки вводить дом в эксплуатацию. Покупая дом, необходимо ознакомиться с его техническим паспортом. Документ выдает БТИ. Если выяснится, что, скажем, добротный трехэтажный коттедж в паспорте значится как деревянный сарай, от его приобретения лучше отказаться.
Также необходимо проверять историю объекта недвижимости. Для этого следует выяснить, кто был прописан в доме ранее, как дом достался владельцу, насколько многочисленна его семья и в каких отношениях хозяин находится со своими родственниками. Не лишними будут справки об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг: для их получения необходимо обратиться в организации, которые обеспечивают телефонную связь (если таковая имеется) энерго-, газо-, водоснабжение и пр.
Продавец может продавать дом с земельным участком в пользовании. В дальнейшем покупатель, обратившись в местный сельсовет, может приватизировать данный участок. Согласно украинскому законодательству в городе можно приватизировать до 10 соток, в поселке — до 15 соток, в селе — до 25 соток.
При покупке дома в коттеджном поселке земельный участок может:
- переходить в собственность к покупателю, (если земля под коттеджным городком находится в собственности застройщика);
- передаваться в аренду (если землю под коттеджным городком сам застройщик арендует, и данное право затем также передается и покупателю).
- оставаться в собственности у застройщика (застройщик собственнику коттеджа не передает право даже на аренду).
При покупке домовладения (дом+участок) оформляется 2 договора купли-продажи — один на дом, другой на земельный участок.
Сделку оформляет нотариус. К нотариусу можно обращаться:
- по месту оформления объекта;
- по месту нахождения регистрации одной из сторон продавца или покупателя, (если даже объект сделки находится не на территории нотариального округа нотариуса, но продавец или покупатель проживают в его пределах, и нотариус имеет право заниматься данной сделкой).

Махинации на рынке земли
Запредельные цены на земельные участки — соблазн для мошенников. Часто они действуют по накатанным схемам, узнать о которых во избежание подвоха при покупке будет нелишним.
А обманы могут быть очень разными. Например, клиент приезжает посмотреть на участок, ему показывают абсолютно другой земельный надел — конечно же, расположенный в хорошем месте, рядом лес, речка и пр. И впечатленный увиденным человек приобретает участок, а когда приезжает осваивать свои владения, то оказывается, что на самом деле он купил место, скажем, возле городской свалки или скотомогильника.
Или, к примеру, реально продается участок в 5 соток, а демонстрируют — 15 соток. Причем возможен вариант, что продавец действительно использовал все 15 соток, но вот право собственности оформлено лишь на 5.
Наиболее часто встречающиеся в юридической практике земельные аферы — неправильно оформленные документы для покупки участка или продажа земли по фиктивной доверенности. Бывают и случаи, когда решения о передаче в собственность принимаются с нарушением закона и установленных процедур, а это может привести к возможной потере участка, поскольку нарушение законодательных норм при первичном землеотводе является основанием для вынесения судебного решения об изъятии земельного участка и возврате его в государственную или коммунальную собственность. Первичное выделение земли в собственность происходит по решению органов местного самоуправления. Собственник приватизирует выделенный ему участок и выставляет его на продажу на вторичном рынке.
Еще одна лазейка для мошенников — два владельца на один участок. Например, когда вследствие халатности либо преступных действий работников сельсовета, нескольким людям выдается акт о праве собственности на один и тот же земельный участок. И такую ситуацию разрешить может только суд.
К слову, не всегда продавец земельного участка может в действительности быть злостным рецидивистом. Иногда мошенничество бывает и непреднамеренным. Например, когда выносили участок в натуру, могли ошибиться землеустроители и геодезисты при геодезии участка, в результате границы участка могут быть смещены, и то, что по документам является собственностью покупателя, находится у соседа за забором.
Ознакомившись с малым перечнем возможных махинаций на рынке земли, у потенциального покупателя может возникнуть желания ничего не покупать, а занять какой-нибудь бесхозный участок и использовать его под свои нужды. Казалось бы: и деньги экономятся, и от контакта с жуликами застрахован. Однако делать этого не следует, потому что можно самому оказаться на скамье подсудимых. Ведь с прошлого года ввели уголовную ответственность за самовольный захват земли. Согласно статье 356-1 Уголовного кодекса Украины "Самовольный захват земельного участка", самовольный захват земли каратся исправительными работами на срок от 6 месяцев до 1 года или штрафом от 100 до 250 необлагаемых налогом минимумов доходов граждан. Если такие деяния были совершены по предварительному сговору группой лиц, то они будут наказываься лишением свободы на срок от 3 до 5 лет".