АССБуд → Дом → Подготовка → Участок → "Подземные" камни землевладения. Часть 1

«Подземные» камни землевладения. Часть 1. Земли под застройку

Как приобрести землю в собственность?
На землю есть спрос. В окрестностях Киева — самый большой. Но высока и стоимость. Самые дорогие участки расположены вблизи Киева, в рекреационных зонах.
Цены на землю растут стремительно. За последние несколько лет стоимость выросла практически на 200%.
Предложение изобилует наделами в радиусе 30-100 км от Киева для любой категории покупателей: можно купить как 3 га под строительство коттеджного городка, так и 6 соток в дачном поселке.
Востребованы земли под застройку в 40-километровой зоне от Киева. Популярны участки с инженерными коммуникациями (газ, электричество и проч.), с хорошей транспортной развязкой к Киеву.
По мнению экспертов, в ближайшие несколько лет рынок земли Киевской области будет развиваться такими же темпами, как и в последние годы. Предпосылок к стабилизации цен, снижению спроса или сокращению ассортимента предложения нет.

Земля не на продажу
Выбор земельного участка под строительство нужно проводить с осторожностью. Не всякий участок, которым владеет физическое лицо, можно продавать. Юлия Сучак, юрисконсульт юридической компании ШМАРОВ И ПАРТНЕРЫ, обращает внимание, что подпункт "б" п. 15 Переходных положений Земельного кодекса Украины гласит, что до вступления в силу законов Украины о государственном земельном кадастре и о рынке земли не допускается купля-продажа или иным способом отчуждение земельных участков и изменение целевого назначения (использование) земельных участков, которые находятся в собственности граждан и юридических лиц для ведения товарного сельскохозяйственного производства, земельных участков, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства, а также земельных долей (паев), кроме передачи их в наследство, обмена земельного участка на другой земельный участок в соответствии с законом и исключением (выкупа) земельных участков для общественных потребностей. Купля-продажа или иным способом отчуждение земельных участков и земельных долей (паев), определенных подпунктами "а" и "б" этого пункта, внедряется при условии вступления в силу законов Украины о государственном земельном кадастре и о рынке земель, определив особенности обращения земель государственной и коммунальной собственности и земель товарного сельскохозяйственного производства. Соглашения (в том числе доверенности), заключенные во время действия запрета на куплю-продажу или иным способом отчуждение земельных участков и земельных долей (паев), определенных подпунктами "а" и "б" этого пункта в части их купли-продажи и иным способом отчуждения, а также в части передачи прав на отчуждение этих земельных участков и земельных долей (паев) на будущее являются недействительными с момента их заключения (удостоверения).
Однако не секрет, что, несмотря на запрет, участки сельхоз земель продаются. Но если человек надумал на такой земле построить дом, эксперты настоятельно рекомендуют не проводить подобные махинации с землей - потерять можно и участок, и новое жилище.

Цель земли
Крайне важно знать целевое назначение приобретаемой земли. Данная информация указана в государственном акте права собственности на земельный участок. А вот что с такой землей можно делать, а чего нет, об этом вопросе лучше побеспокоиться заблаговременно. Согласно закону, землю можно использовать только по ее целевому назначению.
Земли Украины по своему основному целевому назначению делятся на следующие категории:
- земли сельскохозяйственного назначения;
- земли жилой и гражданской застройки;
- земли природно-заповедного или другого природоохранного назначения;
- земли оздоровительного назначения;
- земли рекреационного назначения;
- земли историко-культурного назначения;
- земли лесохозяйственного назначения;
- земли водного фонда;
- земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и пр. назначения.
В свою очередь каждая из категорий делится на виды. Полный перечень видов целевого использования земли можно найти в "Украинском классификаторе целевого использования земли". Наиболее часто в сделках купли-продажи фигурируют земли:
- для индивидуального жилищного, гаражного и дачного строительства, садовые участки;
- для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, сенокошения и выпаса скота;
- личного крестьянского хозяйства (которые находятся в черте населенного пункта).

Изменение целевого назначения земли
В принципе, можно и изменить целевое назначение земли, однако путь этот очень долгий и тернистый. Постановление №502 от 11.04.2002 "Об утверждении порядка изменений целевого назначения земель, которые находятся в собственности граждан или юридических лиц" описывает пошаговый механизм этого процесса. "Чтобы инициировать изменение целевого назначения земельного участка, его собственник должен подать заявление в местный совет, — говорит Юлия Сучак. — Сопроводительными документами являются копия акта на право собственности, копия паспорта (для физических лиц) или устава и свидетельства о государственной регистрации (для юридических лиц), документы, ограничивающие использование участка, и самое важное — обоснование необходимости изменения целевого назначения земельного участка с указанием его размеров. В случае положительного решения местный исполнительный орган власти дает согласие на изменение целевого назначение участка и подготовку проекта отвода земельного участка (проект заново согласовывается) с органами исполнительной власти. Подготовка проекта может затянуться, так как это уже оговариваемая сторонами процедура, результаты которой потом согласовываются с органом земельных ресурсов, санэпидемстанциии, градостроительства и архитектуры, а также органом охраны культурного наследия. После этого проводится государственная землеустроительная экспертиза. И только в конце этих сложных процедур заказчик предоставляет в местный совет материалы для принятия окончательного решения. Таким образом, общение с властями проходит в два этапа. На предварительном речь идет о принципиальном согласии, которое затем может быть расторгнуто по дополнительным формальным признакам".
Следует учесть, что в Украине существует ряд категорий земель, изменение целевого назначения которых является очень сложным процессом, практически не осуществимым, особенно это относится к землям сельскохозяйственным, рекреационным, заповедным.
Если же все-таки человек решил использовать землю не по назначению, то должен быть готов к наказанию. За нарушение правил использования земли, в частности, нецелевое использование, предусмотрена административная ответственность на основании ст. 53 Кодекса об административных правонарушениях. Согласно этой статье к гражданам применяется штраф от 3 до 20 необлагаемых минимальных доходов граждан, а к должностным лицам — от 10 до 25 необлагаемых минимальных доходов граждан.

Бумажный рельеф землевладения
При заключении сделки продавец должен представить документы, предусмотренные законом. Согласно Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденной приказом Министерства юстиции Украины от 03.03.2004 года, этими документами могут быть:
- паспорт гражданина Украины;
- загранпаспорт;
- дипломатический паспорт;
- служебный паспорт;
- удостоверение личности (для моряков);
- вид на жительство — для лиц, которые проживают в Украине, но не являются гражданами Украины;
- военный билет — для военнослужащих срочной службы;
- национальный паспорт иностранца или документ, который его заменяет;
- идентификационный номер (по данным Государственного реестра физических лиц плательщиков налогов); и др.
В перечень необходимых документов, которые должен предоставить продавец при продаже земельного участка, входят:
- правоустанавливающий документ (документ, который подтверждает право собственности на недвижимое имущество);
- государственный акт на право собственности на землю. Выдается территориальными органами земельных ресурсов;
- экспертная денежная оценка земли;
- справка об отсутствии ограничений и отягощений на землю.
Юридических и физических характеристик земельного участка много. Так, каждый участок имеет свой кадастровый номер и координаты. Эти сведения указываются в государственном акте на землю и технической документации.
Важно, чтобы в акте на право собственности на землю не было ошибок, был указан номер, серия акта, правильно указан адрес участка, его собственники и целевое назначение, подписи тех лиц, которые имеют право подписывать указанный документ (первичные документы — председатель местного совета (или глава госадминистрации, в зависимости от юрисдикции) и начальник райотдела земельных ресурсов; вторичные — начальник райотдела земельных ресурсов).
У каждого участка есть координаты, описывающие его конфигурацию, точный адрес. Однако, если участок расположен в чистом поле, самостоятельно идентифицировать их покупателю будет очень сложно. "Чтобы удостовериться лично, как выглядит в действительности приобретаемый участок, необходимо вынести его в натуру, определить границы, — рекомендует Андрей Кошиль, президент ЗЕМЕЛЬНОГО СОЮЗА УКРАИНЫ. — геологию земельного участка делают геодезисты. При помощи специальных приборов они проводят съемку местности, устанавливают точные границы участка. В их пределах человек имеет право эксплуатировать свой участок в соответствии с его целевым назначением. Пользование землей за границами участка может квалифицироваться, как самозахват".
Экспертная денежная оценка применяется для определения суммы госпошлины и земельного налога при совершении договора купли-продажи. Экспертная оценка — это определение реальной рыночной стоимости участка. Нормативную оценку выполняют органы земельных ресурсов, экспертную оценку делает независимый эксперт, имеющий лицензию на выполнение землеоценочных работ.
Покупателю, чтобы оформить сделку, необходимы:
- паспорт свой и супруга (если покупатель состоит в браке);
- идентификационный код свой (и супруга);
- свидетельство о браке (если таковое имеется).
В государственном акте на землю в целевом предназначении земли указывается: "для строительства и обслуживания жилого дома".